两会定调房地产!未来5年去库存周期,房地产公司倒闭潮来了?
⭐发布日期:2024年10月10日 | 来源:单车就路
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未来5年和10年,房地产行业会是什么样子呢?这次两会做出了清晰的解答。
未来5年,如果能够成功去库存,10年之内,这个行业将发生翻天覆地的变化。
那么,你要不要买房?房价会不会涨?今天一次性讲清楚!
中国房地产的关键之战:去库存
前两天,我们发布文章《地产变局!房地产去库存,有钱人要出手了!究竟需要多久?》,这里面有一个重要结论,未来5年房地产的核心就是去库存周期。
既然要去库存,那就说明中国的房子太多了。许多人经常提起一个数据,我国城镇商品房超过2.5亿套,人均住房面积超过40平方米,这就意味着每个3口之家都可以有120平米的房子。但是,事实恰恰相反,9亿城镇人口约26.7%的人没有房子,也就是说100个家庭里面,有27个是没房子的。
为什么会有这么大的反差呢?当然不是因为房子数量不够,而是因为一部分人手里房子多了,预估数量约6500多万套,再加上没有卖出去的房子大约560多万套。这就是中国房子库存的大约数量。这个数量怎么计算出来的呢?大家可以仔细看前面提到的文章《地产变局!房地产去库存,有钱人要出手了!究竟需要多久?》,不再重述。
7000多万套的房子库存,在任何国家都是一个天量数字,所以去库存任务很艰巨。如果不能把这些库存消化掉,这就像是房地产巨轮底舱压着大石,无法前进了。换句话说,未来5年去库存,最核心的任务就是让这7000多万套房子都住上人,这样就基本上能解决中国老百姓的住房问题了。
这个目标很理想,怎么做呢?我们在前面提的那篇文章里已经有详细讲解,不再重述。我们简要描述房地产去库存这件事,你才能更清晰地理解今天的问题。
今天要讨论的重点是,我们要花5年去库存,那么多房地产公司怎么办呢?
房地产公司大逃杀
我们讲要花5年时间去库存,这并不是一个精准的时间节点,而是基于库存规模的预估时间。如果运转得好,有可能是3年,如果不好,有可能是8年。这都不要紧,要紧的是在这个周期里面,那么多房地产公司干什么呢?
这很好理解,在去库存周期里面,房地产公司就不能再大量建新房了,否则去库存还有什么意义呢?会不会反而越去越多呢?另外,房子既然已经够住了,还建那么多新房做什么呢?
现在背景和大趋势都很清楚了,其实房地产公司要做什么,也就不是那么复杂了,无非就是几件事情,第一是它们自身需要转型升级,转向第四五代住宅和新的生活方式,用新模式建少量新房;第二就是城市更新。
中国只用了30年就解决了10亿规模人口的住房问题,这本身就是改革开放的一大成就。这个周期主要是解决要有房子住的问题。但是,过快发展也导致一大批房子粗制滥造,城市发展也缺乏规划。所以,房地产公司本身的转型升级,是非常重要的。
当然,仍然会新建少量的第四代第五代住宅,越来越多的有钱人和中产家庭都有可能把高层换成别墅。
另一方面,我们许多城市都是在老城区基础上扩大的,扩大之后仍然不够再建新城,所以这样一圈一圈地建设下来,中国许多城市都是新老夹杂,现代化高楼大厦背后是城中村。所以,城市更新的周期可能比去库存的周期更长,至少10年以上。
尽管如此,新房需求大量减少是必然的,房地产企业会大量倒闭吗?
未来5年的去库存周期,房地产企业会大量倒闭吗?
这个问题的答案是显而易见的。
1987年中国房地产企业不到2500家,2020年已经超过10万家,2022年仍然有9.8万家,30多年的时间,数量增加近40倍。我们可以对比,美国50个州的房地产企业还不到500家。
这么多房地产企业当然也不能直接倒闭掉,出路在哪里呢?
前不久,我们发布文章《彻底解决房地产问题的办法找到了!学习中国制造,两招救命!》,提出房地产可以学习中国制造,用全球市场消化过剩的产能。用白话来讲,中国房地产企业太厉害了,既然国内的房子过剩了,就别祸祸中国老百姓了,可以去友好国家大搞建设。
当然,这个想法脑洞开得有点大,许多人可能会认为房地产行业比较特殊,实际操作起来有困难,另外有些政策性问题需要突破,例如资金如何出海等等。但是,我们相信中国智慧,只要中国想做,就一定能够征服全球。
那么,未来10年,中国房地产行业和房地产企业会怎么样呢?
我们前面讲了,房地产的未来是5年的去库存周期,至少10年的城市更新周期。所以,至少在看得见的10年里,房地产行业和房地产企业都是大有可为的。
当然,更重要的是,我们要成就一个理想王国,要让老百姓都有房子住。我们所有人也要相信,这个理想一定能实现。
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杨思敏
8秒前:究竟需要多久?
IP:77.99.2.*
板垣李光人
9秒前:换句话说,未来5年去库存,最核心的任务就是让这7000多万套房子都住上人,这样就基本上能解决中国老百姓的住房问题了。
IP:25.16.9.*
山东
8秒前:学习中国制造,两招救命!
IP:84.24.6.*