彭宗辉律师2024年10月11日发布:建300万套房，提供25万美元购房优惠，哈里斯能让美国人有房住吗

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要问2024年美国大选最受关注的经济议题是什么，除了通胀，应该就是住房问题了。

在前不久结束的民主党全国代表大会上，正式接受候选人提名的哈里斯承诺，将通过新建住房、税收优惠等政策，结束美国的“住房难”问题。

具体来说，哈里斯承诺将在未来4年新建300万套住房，并打击金融投资者的炒房行为，避免其抬高房价。对于首次买房的人，政府将提供2.5万美元的税收减免。

在这个问题上，特朗普罕见地和哈里斯达成了一致，他也同意增加住房，以解决供应不足的问题。在美联储预计降息的背景下，现在正是搞房地产的好时机。

听上去挺不错的，如果真的能实现的话。根据哈里斯的方案，未来10年财政支出至少要花费2000亿美元，这可不是一个小数目。拜登上台后也提出过类似的提案，没有一个能在国会通过，用来忽悠选民还差不多。

自2007年次贷危机爆发以来，美国房地产市场长期不景气，新房盖得少，人口却在一直上升，再加上越来越多的老房子被淘汰，住房缺口持续增大。

2020年以后，美联储为救市无底线印钞，引发恶性通货膨胀，为抑制通胀又不得不多次加息，贷款利率大幅上升，让更多想买房的人驻足不前，进一步加剧了本就严重的住房危机。到今年4月，美国的住房缺口已经达到400万-700万套。

不止买房困难，租房市场也好不到哪去。最新数据显示，美国房屋租金的中位数已经达到每月2106美元。这是个什么概念呢？2022年，美国家庭月收入中位数仅为6215美元，相当于房租占到收入的1/3以上。

这还是理想情况，事实上，2022年超过1200万美国家庭的房租占收入的一半以上。这样一来，就会降低家庭的抗风险能力，因为刨去房租，剩下的钱只够一家人的基本衣食住行了，但凡生个小病都没钱治。

穷人的住房情况尤其艰难，在很多人印象中，收入和消费是成正比的，收入越低的人的，购买的商品和服务也更便宜。但在租房市场上，穷人却为更差的房子支付了更多的租金，这是怎么回事呢？

以印第安纳州波利斯市为例，2015-2019年，在大都市区租一套两居室公寓每月要花991美元，而在贫困社区，同样的房型月租金中位数是816美元，只比市区低了100多美元，但居民的收入却差了十万八千里。

既然如此，穷人为什么不搬到租金差不多但房屋设施和条件都更好的市区去居住呢？因为富裕社区的房东不会租给他们，即使他们能支付得起租金。

在美国，无家可归者到处都是，如果你没有房子住，完全可以在路边搭个帐篷，只是安全就无法保证了。为了避开无家可归者的营地，有能力支付房租的穷人只能搬到其他地方，但租房子又不像找工作，必须尽快找到房源入住，否则就得露宿街头。

因此，谁最先批准他们的租房申请，他们就租谁的房子。考虑到贫穷的租户往往有不诚信记录和犯罪历史，富裕社区的房东是不愿意冒很大风险去接纳他们的，只有贫困社区的房东才靠剥削他们赚钱。

简单来说就是，不管你是否有能力在市区租房，愿意把房子租给你的只有贫困社区房东，即使租金并不比市区低多少，那也是你唯一的选择。

再加上贫困社区的贷款和财产税要比富裕社区低很多，这里的房东往往能获得更多利润。调查发现，在扣除常规支出后的，贫困社区的房东每个月能从一套公寓赚300美元，而中产和富裕社区的房东只能赚225美元和250美元。

这也是无家可归者越来越多的原因，房租太高而选择太少，几乎没有缓冲区。如果无法负担房租比例远高于收入水平的贫困社区租金，露宿街头显然是更有性价比的选择。

距离当年那场席卷全球的次贷危机已经过去很久了，但它遗留下来的创伤依然深深地刺痛着大多数美国选民，直到最近才被两位总统候选人注意到，成为竞选核心议题。

可这又能改变什么呢？不管是哈里斯还是特朗普，提出的解决方案都是为政治利益服务的，上台后能不能兑现还两说。民选国家的政客上台前说的话，听听就行了，认真的话就输了。

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