存量房贷利率会下调吗？

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业内人士分析，若通过“一刀切”全部压降存量房贷利率，会对银行的经营造成较大压力，可能性不大。不过，对于房贷利率较高的地区，可以采用差异化的手段进行适当的降低

文｜《财经》记者 陈洪杰

编辑｜胡蓉萍 袁满

“最好的理财方式就是提前还房贷。”这已是当下社交平台上讨论较多的话题，如果目前有一些存款，但又没有比较好的投资资产，不妨提前还贷款。

近日，一份研究报告显示，2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位，已达到历史前高水平（2009年6月）。

“去年房贷利率下调后，当地的提前还贷有所退潮，但在今年春节之后，尤其是二季度以来，提前还贷的现象越加明显起来。”一位地方银行人士称。

这与国有大行存款利率较低以及中小银行出现补降有关。存款利率的下行继续推动了提前偿还潮。目前，不少农商行、村镇银行等小银行的存款利率再次下降了20个-50个基点不等，利率多在2.6%以下；国有大行的三年期、五年期定期存款利率不超过2%。

多位分析人士称，这是源于高收益资产荒的驱动。“由于提前还贷缩减了未来的利息支出，居民早偿也可以看作是购买收益率为房贷利率的理财行为。当缺乏其他可投资的高收益资产时，居民便有动力将流动性从低收益资产（如存款、股票）抽出，然后配置到提前还贷，其本质也是在追求安全资产。”国泰君安认为。

这也说明部分居民对收入前景变得偏悲观。“和过去相比，贷款利率虽然下降了，但由于收入端受限，居民反而感觉压力变大了。”易居研究院研究总监严跃进称。

存量住房贷款利率相对较高也是影响提前偿还房贷因素之一。对于存量首套住房贷款利率，如北京、深圳、上海、厦门等城市调整至4.8%-5.2%之间，其他城市则调整至LPR（贷款市场报价利率）或LPR以下20个基点，即在4%-4.3%之间。

未来是否有进一步下调空间？严跃进表示，银行自身没有动力去做此事。至于政策层面，需要进一步关注新一轮提前还贷潮造成的压力。

“存量房贷是个很复杂的问题，各地利率也不同，不过可以先着手下调‘LPR+加点’这部分较高利率（例如4.8%-5.2%）的定价，减轻购房者的压力。”另有行业人士称。

“在根本上，需要激发微观经济主体的活力，促进经济加快恢复活力，推动市场情绪回暖与优质资产供给恢复等。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华称。

资产荒推动居民早偿

6月6日，国泰君安参考全国银行间同业拆解中心曾发布的RMBS(住房抵押贷款支持证券)条件早偿率指数的编制方法，计算了居民早偿率指标（CPR）。2024年2月以来，居民早偿率指数加速上行，4月达到37%的历史高位（刨除2023年10月的技术性调整），已达到历史前高水平（2009年6月），反映居民提前还贷行为明显增多。

一位银行业人士称，从2022年下半年以来，提前还贷的情况增多。到了2023年下半年有所好转。而在2024年二季度又开始多了起来。

这一轮的主要驱动因素是收益资产荒。“我的房贷利率其实也不算很高，为4.3%，但由于存款利息太低了。之前把钱放在中小银行，现在中小银行的存款利率也降了很多，没有了优势。所以打算再还几十万元的房贷。”李先生表示。

6月以来，已有广西、河南、湖北、贵州等多地的中小银行存款挂牌利率再下调。一些村镇银行的三年期、五年期整存整取定存利率不足2.5%。

不仅是存款利率调降，长期国债指导、大额存单停售、手工补息治理等事件加剧了居民高收益资产荒，进而驱动了又一轮早偿潮。最近10年期国债收益率已经降至2.3%，而刚发行的超长期特别国债备受投资者青睐，30年期的国债收益率一度跌破2.5%。

另外，工商银行、中国银行、建设银行、招商银行等多家大中型银行已经停售长期限大额存单。“我们今年对高成本存款的压降力度会非常大，包括协议存款、结构性存款，三年期以上的大额存单，我们制定了一些合理的增长目标，对这方面的占比会有适当的控制。”有国有大行管理层称。

4月8日，市场利率定价自律机制发布《关于禁止通过手工补息高息揽储维护存款市场竞争秩序的倡议》，明确要求银行不得以任何形式向客户承诺或支付突破存款利率授权上限的补息，维护市场合理竞争秩序，强化存款利率调整效果，稳定银行负债成本。

还有市场人士称，扭转资产荒预期的根本措施在于促使价格平稳回升。6月12日，国家统计局发布数据显示，5月全国居民消费价格同比上涨0.3%，扣除食品和能源价格的核心消费价格指数同比上涨0.6%，继续保持温和上涨；环比下降0.1%，由涨转降。2024年1月至5月，全国居民消费平均价格比上年同期上涨0.1%。

差异化调整存量房贷利率？

新增个人住房贷款利率下降引发居民进行贷款置换，也会导致早偿率上升。

5月17日，中国人民银行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》称，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限……根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平。

根据上述文件，多数城市的首套房贷利率已降至3.1%-3.5%之间。而对于存量首套住房贷款利率时，如北京、深圳、上海、厦门等城市的房贷利率在4.8%-5.2%，其他城市则调整多在4%-4.3%。

是否调整存量房贷利率？这已成为各方关注的话题。其实，降低存量房贷利率已有先例。2008年10月，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。在随后的2009年1月，国有大行制定出了新的存量房贷利率优惠政策，例如对于近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户，可申请七折利率优惠等。

“存量房贷利率的调整是一个复杂的问题，涉及多方面的利益和市场预期，的确牵扯到经济、金融、社会等多个层面的考量，但是当下房地产市场最缺的是信心，稳楼市目的是救经济，而经济复苏最重要的是要拉动消费。如果存量房贷利率再降低，有利于促进消费。”中原地产首席分析师张大伟认为。

不过，2008年中国银行业的净息差为3%左右。而在2024年一季度末，银行业净息差降至1.54%。进一步看，工商银行、农业银行、建设银行、中国银行四大行的净息差水平分别为1.48%、1.44%、1.57%、1.44%，较2023年末继续下降13个基点、16个基点、13个基点、15个基点。

在周茂华看来，在金融政策方面，近年来力度持续增大，银行净息差压力明显增大，后续进一步降低房贷利率，需要进一步推动市场利率中枢合理下移。

另一位银行业人士称，目前个人住房贷款余额接近40万亿元，里面不少为存量房贷。若通过“一刀切”全部压降存量房贷利率，会对银行的经营造成较大压力，可能性不大。不过，对于房贷利率较高的地区，可以采用差异化的手段进行适当的降低。

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