财经网2024年10月11日日发布:房东躺平!上海楼市一二手房陷入了僵局!
⭐发布日期:2024年10月11日 | 来源:财经网
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上海楼市谣言层出不穷。
不过关于二手房各路观点仿佛达成了一致:二手房卖家已经退无可退,出现了极端状况。
一方面,急切想出手的卖家开始“伺候人”了,帮忙转发卖房信息就有现金红包奖励,周末看房中介享受188元/组的高温补贴待遇,更有贴心卖家门口设置茶歇台,零食软饮吃不停,毫无“业主”尊严,卷翻天,完全买房市场了;
图源网络
另一方面,一部分二手房业主彻底摆烂,不卖了,不卖了,说什么都不卖了。本来就降价打折出售,结果来看房的人还不满意,中介还纷纷鼓吹市场不好。被中介劝烦了、被买房的把心态搞炸了,最后谁都别想好,我房子扛得住,老子不跟你们玩了。
在上海,卖二手房与买新房息息相关。
因为很多人都是需要先把旧房子卖了,才能有足够的现金去买新的。
今天这篇文章,主要是讨论当下上海楼市二手房出不掉、新房买不了的僵持现状,以及僵持会带来的后果。
二手房退无可退
开篇就说了,目前的二手房业主主要就走两个极端:①“跪式服务”争取快速出掉,②“留得青山在,什么都不卖”。
争取快速出掉房源的基本上都是扛不住了,除了自己自身非得卖房的主观意愿之外,还有不少推波助澜的因素。
前有中介朋友圈诉说市场下行的小作文一篇接着一篇,后有“渣男”套路,直接冷暴力不带客看房,冷上几天吃吃苦头。
中介不努力,各种着急卖房业主就只能亲自上阵了,这就出现了各种现金奖励、软饮服务。
如果不管卖家贴心营销,单纯看数据说话的话,上海5月末二手挂牌量12.6万套,相比4月末环比减少1.18%,这是在连续增加3个月后出现回落状况。这么看来还是打退堂鼓的业主多。
舍不得自己的真金白银是一方面,还有就是自己也可以不着急打新了,换句话说,二手房的房东们还没到山穷水尽需要卖房的那一步呢,既然还没那么惨,凭什么被买房、被中介压着蹂躏啊?又不是受虐狂。
刚需新房无从下手
二手房业主想要出售名下房产,有一部分原因是想打新。无论是改善居住环境还是单纯优化资产,都想挑一个各方面都ok的优质新房。
今天只谈刚需买家,不说太远的,单说前一阵的5批次的新房,能让这些二手房业主愿意降价出售打新的项目真的没几个,建发璟院就算得上5批次扛把子了,5批次是很实在的刚需批次。
越是刚需要求越多。为什么这么说呢?
其实很容易想,市面上的青菜卖2块钱,身上有100块钱的人和身上有3块钱的人心理承受能力肯定是不一样的。虽说都希望买的青菜新鲜好吃,但是一旦不小心买了烂菜回家,两种人承担风险的能力是不一样的。只有3块钱的人明显承受能力更差,毕竟买个青菜就要花掉身价的一大半了,这还是好的,也许有的人全部身家就值2块钱。
这就要求越是刚需就越不能犯错。而刚需想要达成完美交易,就需要考察方方面面,区位、规划、学校、产业、配套,大到城市战略发展,小到小区周边商业环境。
把需要的各种条件一一算下来,每批次每个刚需购房客实际能选的项目也就是1-2个,多的时候也就3个,还得是供应大区。
像浦东、闵行、青浦这些还算多,剩下的区域或者板块基本上也就是1个可选的。再算上1个项目最多也就供应600套房源左右(5批次项目供应房源最多588套),600套房源,600户能买得到房子,这个量放在上海购房客当中少得可怜。
当然了,5批次这种几乎全员刚需的批次相信也不会是常态。毕竟每批次公示的项目不确定,也不排除同一板块出现了2-3个项目都可以买,需要挑一挑的情况。
这时候就要考虑另一个现实难题:房源不确定,但每个人的积分都是确定的,你是高分还是低分自己早就知道,目前的刚需客年龄逐渐年轻化,低分居多。
而且上海新房还不是随便买的,限购就使得这张房票变得愈加珍贵。就像贷款一样,每个人都想一次贷足,能贷多少贷多少。房票越珍贵,大家就越不愿意将就。太好的买不起,差一点的又不想要,也许就是刚需客的宿命。
新房&二手房僵持的后果
“二手房出不掉,新房买不了”,成了上海楼市目前的大难题。
我们可以假想这种僵持带来的后果会是什么,辐射范围会有多广,谁在这场僵持中最惨?
我们可以把新房做个简单分类,刚需、改善、豪宅三个大类。基本上每个批次刚需都是大头,改善和豪宅一个比一个少。
刚需客我们刚才也说了,由于房票太珍贵以及二手市场不好,导致他们差的看不上,好的买不起,还有买涨不买跌的心理导致刚需新房很冷。
改善盘的目标客户就不同了,除了算不上豪宅但倒挂很大的那一两个项目被投资客拿下之外,其他购房客大多数都是曾经的二手房业主。无独有偶,上文也提到了现在的二手房业主被折磨的不成样子,马上出手的心思早已经歇了。
所以现状就变成了,二手房卖不掉,业主没有钱打新。
豪宅倒是另一个极端,它向来不缺购买力,一旦真豪宅出现了,没啥骚操作基本也都是满分。
所以二手房市场冷了,新房市场(除去豪宅)也会冷下去。受苦的是刚需、改善的所有人,范围将会是除去内环内的全部上海。
换个角度,如果这种链条成立了,那是不是意味着打新的人就少了,新房积分会降低?又或者二手房中介不出单,然后更换赛道跑到新房去猛吹呢?
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刘汉
1秒前:被中介劝烦了、被买房的把心态搞炸了,最后谁都别想好,我房子扛得住,老子不跟你们玩了。
IP:25.76.7.*
杨叙辰
4秒前:像浦东、闵行、青浦这些还算多,剩下的区域或者板块基本上也就是1个可选的。
IP:73.64.6.*
Maurício
8秒前:我们可以假想这种僵持带来的后果会是什么,辐射范围会有多广,谁在这场僵持中最惨?
IP:83.57.4.*