有驾原创2024年10月12日发布:房屋可以“体检”、买“养老金”和上“保险”？到底谁来买单？

“当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代。”中指研究院市场研究总监陈文静说，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超30年房屋占比接近20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，急需增量资金入场。房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。

实际上，房屋养老金等制度的提法并非今年才出现，自2022年来便已频繁出现在官方文件、会议、讲话中。2023年以来，住建部方面更是多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。

2022年5月，国务院办公厅发布的《全国自建房安全专项整治工作方案》提出，要“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”。2023年3月，住房和城乡建设部等15个部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。

2023年9月，河南省在出台《河南省人民政府办公厅关于实施城市更新行动的指导意见》文件中明确提出，探索建立房屋体检、养老、保险等制度，保障房屋全生命周期安全。

今年以来，多地在开展房屋保险试点工作方面不断加快步伐。3月，广州市发布《广州市城镇房屋安全保险制度实施方案》（以下简称《实施方案》），提出在部分条件成熟的范围内率先试点推行房屋安全保险制度。同月，重庆首份“房屋安全保险”保单已经完成理赔，3.8万元赔款由人保财险公司赔付到位，保障了公有房屋及人民群众生命财产安全。

声音：养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱

住房也要体检、养老、交保险？一时议论纷纷，有网友甚至担心未来是否要“多交一笔钱”。

有网友调侃：“以后买房没有终身售后不买了，年轻时候买了房子，打算老了有个落脚处，不成老了还要养它。”“真羡慕有房的朋友，不但自己有养老金，连房子也有养老金。”也有网友提出了实际问题：“产权70年，贷款30年，好不容易还清了贷款，接着又得交房子养老金。”这些声音既反映了人们对新政策内容的猜测，也揭示了现实中的困惑和压力。

针对网友的疑问，8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》微信公众号发布社评文章称，连日来，早在2022年开始就被官方多次提及要研究建立的房屋养老金制度，被严重误读！房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

有网友表示，原来个人账户是个人缴纳的维修基金平移过去的，差点以为要重复征收了，还好虚惊一场。也有网友称，只要不再增加生存压力，就不反对，如果还能更好地提升福祉就更要拥护。

观点：三项制度的建立尚处于试点阶段

在住建部的官网上，中国社科院保险与经济发展研究中心副主任、中国社科院金融研究所创新工程执行研究员阎建军解读称，房屋养老金制度改革的关键举措是建立公共账户，公共账户的首要用途是为房屋公共体检提供资金。除了公共账户之外，房屋养老金还设立了个人账户，个人账户是基于已经运转二十年的住宅专项维修资金制度，无需人民群众在现行制度之外另行缴存维修资金。

上海市房地产科学研究院在报告中指出，目前中国住宅专项维修资金结余超过1万亿元人民币，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。从《中华人民共和国民法典》看，住宅小区专项维修资金属于业主，应由业主委员会进行管理，但各小区情况不一，目前基本上由政府部门进行“代管”。

河南财经政法大学工程管理与房地产学院房地产系主任陈卫华在接受记者采访时表示，房屋与普通商品相比，其生命周期较为漫长。在这个过程中，为了保障房屋安全与正常使用，必然会出现房屋及其附属设施设备的保养、维护、维修乃至更换、重建的费用。这类费用，就可以称作“房屋养老金”。日前，住建部明确三项制度建立的原则是坚持“取之于房、用之于房”和“不增加个人负担、不减损个人权益”。

“根据目前的政策，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续缴。”陈文静说，在公共账户的资金来源上，住建部也明确“由政府负责建立，从试点城市的做法看，可通过财政补贴、土地出让金、土地增值税、住房公积金增值收益等渠道解决”，当前三项制度的建立尚处于试点阶段，公共账户的资金来源或还需要更多探索。

影响：可解决老旧小区的维修和保养难题

“建立房屋养老金制度目的，就是保障房屋全生命周期的安全，让人民群众住上‘好房子’。”陈卫华说，其实，就是用“养老金”账户里的钱，为房屋把体检发现的“疾病”及时“治好”。“当然，它还可以用来给房屋‘上保险’，一方面应对房屋出现的‘大病大灾’（比如私拆承重墙导致的财产生命安全隐患），另一方面防范新建、改扩建等施工可能带来的质量问题。”他补充说。

另外，众所周知，郑州“老小区”较多。老小区就代表着整个社区的面貌、设施的完好度。现在的不动产质量长期保持耐久性是个问题，如果有了这个制度的话，那么可能对于不动产运维水平提升、对它品质的耐久性，是有比较大的保障。

房屋养老金制度推出之后，对郑州的老小区肯定有影响，因为可以长期保证不动产处于一个比较良好的运维状态，对老百姓的生活品质更有保障，使得房屋更加保值。

“现在许多城市的老房子面临着墙体老化、设备老旧等一系列问题，影响了居民的生活质量。”在陈卫华看来，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度更像是住房维修基金的升级，为解决老旧小区的维修和保养难题提供了一个很好思路，相比于传统意义上的“大修基金”，未来房屋养老金的设置会让这笔资金的利用更加灵活，让此前“沉睡”的“大修基金”真正得以利用。

“建立房屋养老金制度是完善房屋安全治理体制机制的重大改革举措;是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础又管长远。”陈卫华说，这项制度不仅不会增加群众负担，还有利于解决居民购房的后顾之忧。

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