怼怼子吖2024年10月14日发布:杭州取消新房限价，专家：回归正常市场逻辑，“压箱底的宝地”待入市

“市场的基本原则就是‘质价相符’，在好的地段做好的产品，推向市场也应获得适当的溢价，这是比较正向的市场逻辑。”朱立东向《华夏时报》记者表示，在之前的限价环境中，房企拼的不是创造溢价的能力，而是如何缩减成本。但成本往往是刚性的，这也导致较难做出优质项目。限价放开，开发商可以遵循正常的市场逻辑，打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子，这也与中央提倡的“好房子”理念相符合。

根据中指研究院的监测数据，杭州此次新政出台的背后，9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势，供需两端观望情绪均较浓郁。基于此，“本次新政涵盖了土地、新房市场，从多个维度打出组合拳，预计对杭州市场的活力将有较大的改善效果。”中指研究院华东大区常务副总高院生表示。

杭州取消新出让用地限价措施

作为新一线城市的风向标，杭州楼市的动向一直备受关注。

10月9日，杭州发出《通知》，推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施、因地施策加大购房支持力度、加大房地产融资协调工作力度等五条措施。

其中，《通知》要求落实国家住房信贷政策，引导商业银行稳妥有序降低存量房贷利率。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为15%。

同时，明确优化住房公积金贷款政策。职工家庭购买住房申请住房公积金贷款，最高额度提高到130万元，保底额度提高到20万元；购买经认定为绿色低碳建筑的新建商品住房或“以旧换新”的，贷款额度可上浮20%；统一首套房和二套房贷款首付款比例不低于20%；使用1次住房公积金贷款已结清的，可按首套房认定。

而最为引人瞩目的一条是“取消新出让用地限价措施”：《通知》规定，自发布之日起，新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求，已出让用地按原有合同约定执行。

从开发商的角度而言，滨江控股执行总裁朱立东认为，限价放开、行政干预退出，回归到市场的本原，肯定是市场能够长久稳定发展的一个基础条件。

“市场的基本原则就是‘质价相符‘，在好的地段做好的产品，推向市场也应获得适当的溢价，这是比较正向的市场逻辑。”朱立东进一步分析指出，在之前的限价环境中，房企拼的不是创造溢价的能力，而是如何缩减成本，但成本往往是刚性的，这也导致更难做出优质项目。

限价放开，开发商可以遵循正常的市场逻辑，打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子，也与中央提倡的“好房子”理念相符合，“可以说放开限价是做’好房子’的基础和条件”。朱立东同时强调，“此次新政，并不是一个应急的救市措施，而是为了市场今后比较健康、稳定发展的一个市场基础。”

“在加速房企库存去化的同时，全面取消限房价将会激发房企的拿地积极性，给品牌溢价能力和产品能力强的房企提供更多的操盘空间，给市场带来更多的好房子。”中指研究院华东大区常务副总高院生向记者表示。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，取消商品房限价，可以预见到的效果包括市场真实的价格信号恢复、各区和各板块将纷纷拿出压箱底的宝地。

“过去多年中，不甘心被商品房限价政策限制价格而一直拒绝领预售证的几个项目，终于获得了胜利。”丁建刚透露，比如某央企的文教区项目、某央企江河汇一线江景最后的几十套房源、市中心的两个中式合院项目等，都终于可以网签了，“上述这些项目以及从现在开始新出让住宅用地的项目不再限价，杭州商品房的名义价格将有所上升”。

不过，丁建刚也直言，取消商品房限价政策虽然是一次拨乱反正，但却为时已晚，对市场的意义和积极影响已经有限。

本次新政，杭州还要求因地施策加大购房支持力度。支持鼓励各区、县（市）因地施策加快出台购房补贴、房票安置等措施，进一步推动商品住房“以旧换新”，加大购房支持力度，满足刚性和改善性住房需求。此外，《通知》强调加大房地产融资协调工作力度。推动房地产融资协调“白名单”扩容增效，加大“白名单”项目贷款投放力度。

杭州“银十”开局火爆

需要注意的是，根据中指研究院监测数据显示，杭州此次新政出台之前，9月杭州新房、土地端市场表现都呈现疲软趋势，供需两端观望情绪均较浓郁。

具体而言，新房市场方面，9月市区成交61.6万平米，环比增长54.2%，但成交规模的回升更大程度上是源于供应的放量（9月新批上市规模环比增幅93.8%）。从整个三季度来看，成交规模创近五年同期新低，且三季度参与登记买房的客户环比缩减49.1%，市场购房信心明显不足。

在土地端，今年三季度，杭州市区土拍收金210亿元，同比下降63.9%，规模创近两年季度新低；9月土拍溢价率下行至10%以内，远低于7、8月份，房企拿地热情也在走低。

对此，高院生认为，本次新政涵盖了土地、新房市场，从多个维度打出“组合拳”，预计对杭州市场的活力将有较大的改善效果。例如，可以降低购房门槛，提高公积金贷款额度，为当前市场上有着真实购房需求的客户减轻购房负担，将有效刺激部分刚性和改善性住房需求的释放；同时，有利于维稳四季度杭州楼市，后续或迎来翘尾行情，为深耕杭州的房企的业绩保驾护航等。

不过，国庆假期期间，在监管层一连串利好政策的刺激之下，杭州楼市已士气大振。

中指研究院统计，国庆节期间，杭州市区共计8个项目开盘，开盘房源超700套。杭州国庆期间8成以上售楼处人气显著好于前期，到访和成交数据均有明显提升。尤其是高端改善和热点刚改项目，国庆七天到访量在500—1000组不等，认购规模在60—80套之间。即使是部分前期销售表现不佳的项目，日均到访量也翻倍增长，国庆七天的成交量甚至接近前期月成交水平。

以本地龙头房企滨江集团为例。根据该公司日前发布的国庆热销喜报，国庆期间，滨江集团销售1016套房源、揽金破46亿元。其中，中式院墅产品溪映听庐国庆热销15套，枫揽华庭国庆期间劲销12套、揽金超8600万；滨江潮语鸣翠轩售楼处、样板间开放首日，就有近400组客户到访，150套房源共吸引218组客户登记；位于运河新城的滨江锦绣里，国庆假期到访超3000组等。

值得注意的是，对于此次新政的效果，仍有业内人士颇为谨慎。丁建刚直言，这次救楼市能否成功，取决于人们对未来市场的信心和实际购买力。

短期内，人们对市场信心的修复，最重要的就是要看926政治局会议所确定的一揽子经济刺激政策能否奏效。926政治局会议，以及国务院新闻办公室近期一系列发布会（10月12日还有财政部的新闻发布会）所释放的货币政策、财政政策等力度是否足够，特别是关于楼市的促进市场止跌回稳的政策目标能否达到。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁

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