李洪伙2024年10月13日发布:杭州“多本证并一本证”案开庭，业主能如愿吗

政策初衷是为了满足刚需购房者的需求，然而这显然与中高端改善楼盘的客群需求发生了错位。改善楼盘的开发商为了规避“70/90”政策，使出了各种招术。较为普遍的做法是将两套或多套小户型合并成大户型进行售卖，由此也就产生了“一房多证”现象。由于当年还没有限购，一本证还是多本证对购房者影响并不大。但到了限购时代，这些多证房源成了烫手山芋，就比如2021年一套有“五本证”的富越香墅排屋法拍，当时购房者要动用祖孙三代的购房名额拿出5张房票才能参拍。

图源：IC photo

“70/90”政策直到2014年才退出杭州楼市，8年间大约诞生了数十个多证房源小区，比如碧玺、远洋公馆、艮山府、西溪诚园、明月江南、昆仑公馆、田园牧歌、蓝庭、东方福邸、相江公寓、慧园、翡翠城、文溪鼎园、臻园、香槟国际、东方御府、城市芯语、华元和庄等。

如今虽已取消限购，但由于贷款及契税与正常房源仍有一定的差别，仍会让买家心存顾虑，二手房价也比一本证的房源低不少。

凡事有利有弊，虽然“70/90”政策影响了改善购房者，但对于刚需购房者却带来一定红利。由于市场上到处都是小户型，因而竞争激烈，尤其是2010年后，杭州房价多年未涨，开发商为了争夺购房者，不仅在价格上让利，还在户型设计上下苦功，诞生了许多小面积的“神户型”。

比如中海钱塘山水的89㎡户型可以做到五房两厅，赠送面积高达30㎡；绿都御景蓝湾的89㎡户型赠送面积多达43㎡；顺发和美家更是“买一层送一层”，业主自主拓展可达170㎡。

直到2017年之后，杭州开始严禁“偷面积”，“神户型”才告一段落。但是，因为“70/90”政策诞生的超高得房率的小户型房源，至今仍是二手房市场的香饽饽。

现房销售

是让业主放心的善政

9月4日深圳挂牌了一宗涉宅地，在出让环节就要求“商品住房需全部实行现房销售”。一线城市的领头试水，被视为国内新一轮商品房销售制度改革的探索。

其实早在2017年，杭州就曾短暂地实行过一阵现房销售制度。

2017年3月24日，融信、恒大双双将市北两宗宅地楼面价推上了3万+，坊间戏称“萧山萝卜干变身人参”。当晚，杭州发布土拍新规：溢价率达到50%时，地块所建商品房需现房销售；溢价率达70%时，转入竞投自持比例。

不过，“溢价50%需现房销售”这一条规则，在2017年7月12日挂牌宅地中就已取消，仅短暂延续了约4个月。这期间，杭州诞生了20个现房销售住宅项目，包括天汇、中杭府、锦绣华府、紫璋台、前滩名邸等红盘。

对购房者而言，现房销售项目有诸多好处。比如达到现房销售条件后，首先是眼见为实，其次是从买房到收房，基本只需要半年左右时间。比如申花售价5.4万元/㎡的养云静舍，2020年9月摇号、2020年12月交付，买房3个月即交房。

对开发商而言，现房销售也是对品质的倒逼，因为一旦质量出现问题，就面临卖不出去的境况。整体来看，杭州的这些现房品质都还不错，所见即所得，相比期房不仅少了业主维权的困扰，且在二手房市场中有一定的品质溢价，成交价略高于同板块的期房销售项目。

杭州的现房销售证明了这是善政。但是，现房销售意味着更长的资金回笼周期与更大的资金压力，在市场的下行期，若没有相应的政策辅助，短期内难以成为市场主流，只能出现零星的试点。

自持房源

开发商成为“房东”

对比短暂的现房销售制度来说，土拍竞自持规则直到2021年7月才退出。在这4年多的时间里，杭州一共诞生了208个开发商有一定自持比例的项目，其中自持比例在30%以上的项目就有37个。按照规定，自持房源不得分割、销售、转让，且单次收租期限不得超过1年。

这些自持房源让开发商做起了“房东”。从2020年10月开始，紫璋台、翡翠江南、玖峯汇等开发商自持房源，陆续登陆杭州市住房租赁监管服务平台统一招租。在充实杭州保障性租赁住房的同时，也催生出了像滨江暖屋、金地草莓社区、联发尔寓等开发商长租公寓品牌。

不过，开发商成为小区大业主后，由于物业和开发商往往是一家，有的小区面临业委会难成立等问题。此外，还出现因为自持出租房源面积改小，导致小区户数大增等问题。

值得关注的是，今年5月西安在楼市新政中提到：“土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。”这为解决自持房源问题，提供了一种参考思路。

限价和摇号

“万人摇”成为阶段性产物

摇号买房，这是最近几年中杭州楼市的普遍日常。摇号政策始于2018年4月，初衷是为了终结托关系、茶水费等市场乱象，建立一个公开透明的新房市场。随着市场不断变化，摇号政策也在不断调整优化。比如，对无房家庭的认定，对人才以及多孩家庭的政策倾斜，在城西科创大走廊内实施差异化购房政策，廊内购房家庭优先摇号，以及红盘的拼社保。

公证摇号让买房更加公平，并对人才、无房家庭、在杭州的工作年限、职住平衡等进行倾斜，本身是一个善政。

当然，当摇号结合限价，在楼市火爆之时，催生了众多“万人摇”楼盘。2018年-2021年，杭州先后出现过32次“万人摇”，共涉及20个楼盘。但随着市场下行，新房和二手房价倒挂的不断缩小，以及报名入围方式的改变和红盘对冲，万人摇基本成为“过去式”。

2019年7月起，杭州土地“双限”政策正式落地。限价帮助不少人以能承受的价格买到房子，但也在一定程度上影响了改善项目的品质，以至于杭州已多年没有出现令人眼前一亮的创新性产品。去年11月，临安、富阳、临平、钱塘四区率先取消新房限价。今年起，杭州“限价圈“不断缩小，2月余杭和萧山部分板块取消新房限价，6月滨江区的白马湖宅地取消限价，8月上城区的丁桥宅地取消限价。随着市场不断变化，杭州新房限价政策逐步退出也是大势所趋。

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