刘伟长律师2024年10月12日发布:深圳探索土拍新模式，宝安区一地块实行“全部现房销售”规定

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来源：界面新闻

界面新闻记者 |王妤涵

9月4日，深圳公共资源交易中心上新了深圳今年的第三块宅地--A219-0080，该地块位于宝安区航城街道和福永街道、广深公路与京港澳高速之间，居住用地部分土地面积为9.87万平方米，起拍总价66.65亿元。

根据出让规则，A219-0080地块不受“70/90户型”政策限制，无配建，将按照“价高者得”的原则确定竞得人，因此也无最高限价，建成后不限售价。

深圳公共资源交易中心

值得关注的是，在出让公告中还提到了“全部现房销售”的新规定，即A219-0080宗地的意向竞买人须在申请竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，是对拍地模式的一次全新探索。

“此次出让地块包括了三类改革，即交地即交证、交房即发证、现房交付。这也说明该地块的政策创新不是偶然的，而是具有非常清晰的改革导向，可以理解为是房地产发展新模式的重要体现”，上海易居房地产研究院副院长严跃进对界面新闻表示。

实际上，在此之前，深圳也曾对的“现房销售”模式做出过尝试。

一次是在2016年，当时，位于龙华区的商住用地A816-0060公开招标出让，出让公告中要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售，该地块如今已建成为龙华的金茂府项目。

另一次是在去年8月出让的宝中A001-0212地块，当时地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让，现房销售建面竞拍上限是3.5万平方米，占住宅总建面接近一半。目前，该地块的第一期阅臻府已经入市，现房销售的部分还未对外出售。

不过，需要注意的是，此次挂拍的A001-0212地块实行“全部现房销售”，并不意味着以后深圳土拍中的其他地块也都按此规则进行竞拍，目前还只是对于单宗地块的探索。

自房地产行业进入深度调整期后，近两年来国内楼市的复苏始终不太乐观，新房销售的下降更加明显。不过，市场也出现了新的变化，那就是购房者更加青睐于购买现房和二手房。

从数据来看，据中指研究院统计，今年1-5月，商品房期房卖了2.5亿平方米，同比降幅31.0%；现房的销售面积没降反升，1-5月现房卖了1.1亿平方米，同比增长了23.0%，二手房销售表现则较为稳定。

“当下的市场环境让居民对期房能否交付有担忧，而且目前买房的大部分都是刚需群体，想要买了马上住，现房和二手房更能满足这样的需求”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

李宇嘉指出，目前提振市场信心是房地产市场稳定的关键，而确保新房交付就是提振信心的切入点。

2023年以来，全国新房下滑严重，已经回到2012年的水平，新房如此缩量，单靠需求端政策刺激是没有多大作用的，关键在于供给侧改革，推进新房销售，才能把市场的信心逐步修复。

不过，现房销售模式的推行也面临着挑战。

比如，开发商要在更短的时间内完成房屋的建设和销售，将承担更大的资金压力和时间成本，这也对开发商的项目管理能力和市场预判能力提出了更高的要求。

于深圳而言，其探索这一模式有着较为充分的条件，一是目前深圳的一二手房由刚需主导，需求端的潜力很大；二是有类似深铁、安居这样的房企，拿地进行现售开发能力也很强。同时，现在的地价也正在回归理性，现售对企业资金链和利润的影响也有所减弱。

“开发商的利润虽然会下降，但考虑到近年来新盘20%左右的去化率，如果能提振销售规模，也会对冲利润率的下降”，李宇嘉表示。

全国范围来看，除深圳以外，近年来也有不少城市在推行现房销售试点工作。

一线城市中如北京，在2022年第三轮集中供地的18宗土地中，有13宗都明确要求了现房销售，在今年的部分土地出让条款中，也均提到了“竞现房销售”规则；二线城市中，像郑州、苏州、合肥、西安等多个热点城市也都在进行现房销售的试点工作。

政策端，三中全会此前指出，改革房地产新的开发模式，主要就是“预售转现售”。在8月23日国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部答记者提问时再次提到，有力有序推进现房销售已被列为“构建房地产新模式”的重点工作之一。

可以预见的是，未来房地产市场现房销售的占比将会逐步提升，地方推进现房销售试点的动作也会更加密集，但全面进入“现房销售”时代仍需要时间。

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