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#民法典来了#

2013年的时候，我一个朋友张三做生意需要周转，到处找人借钱。

借了一圈，朋友们大多都没敢吭声，平日里称兄道弟，这会儿静如鹌鹑，这心态很好理解，怕他还不起钱呗！

最后，张三就找到了王五。

老王这哥们儿有钱，做生意的大老板，拿个几十万不算事儿，但也有生意人的精明，不是明晃晃的冤大头。

王五提出：你找我借钱没问题，但拿什么做担保？

张三就特别为难了，说：大家都是兄弟，别说得这么见外啊！啥担保不担保的？我要敢拿家里的房子做担保，你弟妹还不得吃了我啊！

王五一想，也是这么个道理，大家毕竟朋友一场，总不好逼人上绝路。

二人商量了一番，最后决定这么办！

没过几天，王五果真将38万借给了张三，张三则大笔一挥，给王五写了一份房屋转让协议，将自家的一套房“出售” 给王五，双方还煞有介事地约定在2015年4月30日至同年5月20日期间办理产权过户，并交付房屋。

其实，这个两年后过户的时间，就是王五给他的最后还款期，到期还钱，不还钱，王五就凭合同收房。

时光飞逝，如白驹过隙。

一转眼，两眼就过去了，王五找上张三，问他还钱，可张三一听就摆了张苦瓜脸，明晃晃写着两个大字：没钱！

王五一见他这死相，气不打一处来，立刻就将张三告到法院，要求他按房屋转让协议中约定的办，赶紧办理过户手续。

法院将双方通知到庭，仔细审查之后，认为这合同“名为买卖，实为借贷”，干脆利索地驳回了王五的诉讼请求。

王五觉得自己冤啊！合同上面明明写得清清楚楚，怎么自己还败诉了？

法官摇摇头，提醒他：你赶紧改变诉讼请求，告他还钱啊！

王五这才恍然大悟，再次起诉张三，要求他偿还本金38万元，以及按月利率2分计算利息。

张三胜诉后很是得意，正高兴着呢，得知自己又被王五给告了，便向法院提出：怎么没完没了了？不是判了吗，怎么还来？这不是重复起诉嘛！

法院告知他：如果王五以同一事实、同一诉讼请求起诉，那才是重复诉讼，现在他改变了诉讼请求，不要你交房、要你还钱，当然不算重复诉讼，而是正当行使诉权。

张三郁闷了，只得老实应诉。

在这一次诉讼中，法院仔细审查了双方的借贷关系，最终判决张三偿还王五本金38万元，利息因双方无书面约定，故按照银行同期贷款利率计算，而未支持王五诉请的2分月利率。

同时，法院还判决王五对涉案房屋在不对抗善意第三人的情况下有优先受偿权。

张三不服提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。

（以上故事改编自真实案例）

【法律分析】

名为买卖、实为借贷，按照真实的法律关系审查

类似本案这种情况，在借款的同时另外签订份房屋买卖协议，将借款转化为购房款，同时约定某个时间段办理过户登记手续实际为约定的还款时间)一旦到期不能按约还款，则用房屋抵偿债务。

表面上看，双方之间签订的是房屋买卖合同，但实质上最初的法律关系却是民间借贷纠纷 ，确保借贷系的履行而签订的有担保性质的买卖合同。

对合同本身真实的意思表示，是借贷而非买卖。

对此，司法实践中曾有多种做法，大致包括：

一是按照民间借货纠纷处理，驳回以房屋买卖为诉由的请求。

二是合并审理，认定买卖合同和借贷合同均有效，将二者合并在同一个诉讼程序内处理。

也就是一案双查，将两个法律关系都审理了（一般而言，一个案件只审查一个法律关系）。

三是在诉讼过程中也遵循意思自治原则，由当事人在买卖合同或者借贷合同中自行选择，而法院则根据当事人的诉讼请求审理案件。

换句话说，你诉什么法院审什么，诉民间借贷就按民间借贷审、诉房屋买卖就按买卖合同审。

四是尊重当事人意思自治，既然买卖合同是为民间借贷合同设定担保，而合同也约定了债务人到期不履行债务则过户等条款，则应该按照合同具体约定执行。

也就是不管你是什么案由，反正我按合同内容审理，大不了案由就是合同纠纷。

五是根据物权法禁止流质条款的规定，直接认定买卖合同无效 。

以上这些做法，司法实践中都有相应案例。

现有司法解释的规定

不过，2015年最高法《民间借贷司法解释》出台后，对此做出了统一性规定：即法院应当按照民间借贷法律关系判决，借款人可以申请拍卖买卖合同标的物，但多退少补，差额依法予以返还或补偿 。

《民间借贷司法解释》第24条：当事人以签订买卖合同为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款出借人请求行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之 间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

也就是说，张三虽然与王五签订了房屋买卖协议，但王五并不能直接依据该协议取得房屋所有权，也不能依据协议中约定的期限办理房屋过户手续，而只能诉讼要求张三还钱。

法院依法审理二人之间的借贷关系，比如借贷关系是否属实、借款利息约定是否符合法律规定、是否有偿还全部或部分款项等，由法院查清事实后依法判决。

值得一提的是，法院判决的内容是张三偿还王五多少本金利息，而不是直接将张三的房屋抵偿给王五，这是不符合法律规定，也不应支持的。

但这约定并非全无效果，它至少有一个法律后果：即优先受偿权。

王五可以向法院申请拍卖张三出售的这套房屋，以拍卖价款偿还张三债务。

如果拍卖价与张三所欠本息之间存在差额则多退少补；如果拍卖价款尚不足以支付本息，张三还将继续支付不足部分；如果拍卖价款超出应付本息，则法院在给付王五执行款项后，将剩余部份依法返还给张三。

对于法院到底是主动返还?还是张三主张返还？

司法解释中虽然表述的是“借款人有权主张返还”，但个人倾向认为，法院执行部门应当主动职通知出借方领取执行款项，同时通知借款人领取剩余部分的拍卖款，以终结本案。

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