水库菜汤2024年10月11日发布:一天成交600套 北京带头 一线楼市冲锋

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文/顾天杰

北京 率先回暖

群众们的买房热情又回来了。

一线城市首当其冲，感受到了暖意。

21世纪经济报道调查显示，春节后第二个周末，2月11、12日两天，北京最大中介机构表示，单日成交量已经回到600套房。

据此推算北京二手房2月成交量，有希望接近2万套。

为何北京在春节后，楼市成交突然狂飙？

不止是北京，上海、杭州、南京、宁波、深圳等城市，成交也超过了节前。

中指百城二手住宅价格指数显示，2023年1月北京二手房价格环比止跌转涨，尽管涨幅只有0.02%。

（来源：中国房价行情网）

市场活跃了，带看量起来了，成交量也上去了，挂牌价格预期也在回升。

众多中介的反馈显示，春节前积压了一批购买力，节后普遍释放出来，市场上卖得好的楼盘，普遍有两个共同点：

1.位置好；

2.挂牌价调低。

这两个因素影响最大的是二手房成交量，再加上学区这个重要因素，促成了节后北京的这一波回暖。

如果买家对这三个因素都不敏感，大概率会去选择新房，装修更好、打折优惠更多。

与二三线相比，一线城市本身更加坚挺，房贷利率普遍也偏高。

中部的郑州，首套房贷利率已经降到3.8%，部分三四线达到3.7%，北上广深目前依旧保持4.3%到4.8%之间。

根据过往数据，北京从2022下半年开始，二手房库存开始逐渐上行，国庆假期前后最高峰超过11万套，2023年春节依旧保持在10万套以上。

春季后的回暖和去库存，让存量房有所减少，截至2月10日已经降到了9.57万套。

作为一线城市风向标的上海，更有中介喊出了：

疫情三年，房价涨回来只用了一周。

比如头部中介机构链家，2023年2月前两周，门店成交量较之前增长50%到60%，带看量增长30%以上。

中指研究院制作了一张上海二手房价地图。

目前上海市区的杨浦区、浦东新区、静安区、长宁区等区域二手房价格同比涨幅都超过4.04%的均值，杨浦区二手房均价已经达到73126元/平方米，同比涨幅达6.39%。

中原地产、链家数据显示，嘉定新城、松江新城、奉贤新城都在交易排名前列，版块内300万左右的房源很火爆。

由此也能窥见这一波一线城市回暖，是大部分刚需和少部分改善合力带来的结果。

深房中协二手房数据显示，2月6日到12日，全市二手房交易784套，环比增长近40%。

2022全年深圳二手房单周成交量在500套左右，春节后的数据已经超过此前一年的单周最高销量。

还有像杭州、宁波这样的新一线，也在跟上节奏。

截至2月17日下午5点，杭州市住房保障和房产管理局网站显示，当天的住宅成交量超300套。

（来源：杭州市住房保障和房产管理局）

媒体采访了很多宁波买家，有人甚至说：

看房的人太多了，像逛菜市场一样。

一线和新一年楼市的回暖，最吸引大家的注意力，然而从全国范围来看，全面回暖是不太可能出现了。

回暖 有待验证

贝壳研究院数据显示，2022年2月前两周，重点50城二手房日均成交量较1月同期增长约90%。

2月16日国家统计局也公布了70个大中城市，商品房价格情况。

其中1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。

一线城市修复最快，新一线城市努力去库存，三线城市还处于停滞。

从全国范围来看，开发商也还没有度过最艰难的时刻。

从土地拍卖来看，房企的投资热情持续下降。

克而瑞数据显示，2023年1月，全国土地市场供应4426万平方米，同比下降53%，供地节奏变缓。

土地成交规模降到历史低点，成交总价只有730亿，也是2016年以来首次跌破千亿元。

当我们把统计范围扩大到100个城市，会发现全国楼市分化更严重了。

克而瑞数据显示，1月百强房企销售操盘金额为3542.9亿元，同比下降32.5%，环比降幅达到48.6%。

1月重点100城新建住宅成交规模销售同比降幅超20%，绝对规模降为2015年以来同期最低水平，单月已连续20个月同比下降。

2月初，微博有一个热搜话题是提前还贷潮。

提前还贷一方面是因为买房的时候买在了最高点，当下的房贷利率更低，二是因为疫情影响提前还贷减少一些压力。

当然辽宁银保监局近期也发布了一些风险提示，比如经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，否则可能会被提前收回贷款。

未来楼市的分化还将持续，比如没有产业特色支持的城市，房价持续震荡下行，更多的三四线鹤岗化。

更重要的是，个人房贷这个数据，也将出现连续几年负增长。

央行数据显示，2022年末全国个人住房贷款余额38.8万亿，同比增长1.2%，增速同比下降10%。

这是中国楼市房改以来，从未发生过的情况。

从1978年住房制度改革开始，到1998年之后的住房分配货币化，再到之后的住房保障制度慢慢建立，个人房贷始终保持10%以上的高速增长，还有8个年份增速超过30%。

最近一次是2016年个人房贷增速达到37.4%。

然而这样的增长趋势最终在2021年底变成11.4%，创下2008年以来最低个人贷款余额增速。

随后的2022年直接出现断崖式下跌，个贷余额增速掉头变成负增长。

从销售数据来看，2022年全国商品房销售数据尽管也大幅下降了，却还是能保持至少2021年50%左右的数据，挽回一次尊严。

于是有业内人士提出，大批量的买房者提前还贷确实正在出现，让个贷余额大幅下滑。

最近网传的一张图片显示，建发房产和南宁部分银行合作，最长贷款年龄达到了100岁。

有媒体询问楼盘销售人员，均表示海报内容属实，是一种合力贷。

有网友戏称：

真的想向天再借500年。

这样说不定能多买好几套房呢。

中指研究院最近还发布了一个数据，2022年法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%，全年成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至不足20%。

法拍房的数量增加了，说明因为各种原因需要被迫卖房的人群变多了，然而成交量却下降了。

法拍房的关注度最近三年一直在提高，流拍率却居高不下，观望的人更多了，想捡漏的人也在观望。

北京带领的这一波楼市回暖，让一线城市收获颇丰。

二线勉强喝到了汤。

只有三线，等不来春天。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）

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