鞭牛士2024年10月12日发布:上海首推房屋养老金制度：啥是房屋养老金？对你我有啥影响？

八月二十号，上海发布了一则公告，宣布他们将在全国范围内率先推出“房屋养老金”制度，并计划今年在浦东试点，明年推向全市。这消息一出，大家讨论得很热闹，尤其是关于“这是不是变相的房产税，会不会增加房产持有成本”的话题。很多人认为，这政策不管是不是房产税的变种，只要上海开了这个头，未来很可能就会在全国推行。

房屋养老金到底是干啥的？

房屋养老金的初衷是为了修缮那些年久失修的老旧小区。因为现在很多老小区急需维修和改造，但原来的维修基金根本不够用。这项政策其实也不是上海首次提出的。早在2022年，国务院在长沙自建房坍塌事故后就提出了类似的想法。后来，住建部也提到过这个概念。所以，房屋养老金并不是一时心血来潮，而是有一定的历史背景。

南京的例子告诉我们什么？

拿南京来说，按照第一财经的分析，南京现在有超过15年房龄的房子有大概223万套，占全市房屋总量的42.4%。其中，有30%的房子因为各种原因没能归集到足够的维修基金。而即使有些小区的维修基金有结余，28%的老旧小区的维修基金余额也不足10万元。这点钱显然不够修缮这些老房子。因此，房屋养老金的出台就成了势在必行的事情。

房屋养老金可能有哪些形式？

政府设立公共账户：

从土地出让金里抽出一部分资金来支持老旧小区的维修。不过，眼下房地产市场不景气，地卖得少，收入也就少，能不能筹到足够的钱还不好说。

引入社会资本和银行：

银行可能会提供类似房贷的房屋维修贷款，比如某个老旧小区需要拆了重建，那么银行可以贷款给小区，改建后的小区单元作为抵押物。这种模式有点像现在的房贷。

建立个人账户：

居民自己给自己的房子缴纳房屋养老金，用于日常的维修和改建。但大家可能会问：“这和现在的维修基金有什么区别？”或者“这是不是变相的房产税？”

房屋养老金和房产税一样吗？

其实不一样。房产税是为了调节财富分配，而房屋养老金则是为了筹集维修老旧小区的资金。大家担心房屋养老金会不会变成房产税，但目前来看还没有确凿的证据。

支付房屋养老金是强制性的吗？

这是大家关心的一个大问题。假如某个小区的维修基金已经很充足了，还需要缴纳房屋养老金吗？不同年代、不同类型的小区缴纳的标准会一样吗？比如60年代的老工人新村和近几年新建的商品房，是否都要缴纳同样的养老金？这些问题现在还没有明确答案。

账户跟着房子走还是跟着人走？

这是另一个值得关注的问题。现在的维修基金是跟着房子走的，也就是说，房子卖了，维修基金就会随着房屋交易转给买家。但房屋养老金可能是用来支付老旧小区的改建费用的。如果是次新小区，现阶段不需要马上改建，那么他们缴纳的养老金是不是会被用来补贴老旧小区呢？这个问题还需要进一步探讨。

透明度问题

同样重要的是，维修基金的缺口、提取比例等信息是否透明。如果老百姓不知道这些信息，他们可能会质疑政策的公平性。

对房地产市场的影响

房屋养老金的引入可能会增加房屋持有成本，这可能促使更多人选择租房而不是买房。随着持有成本上升，房屋需求可能减少，房价上涨的压力也会减弱。

保障房怎么办？

政府出资建造的保障房，房屋养老金该如何缴纳？如果商品房由个人出资，而保障房由国家出资，如何在这两者之间保持公平性，是一个值得深入思考的问题。

房屋养老金制度的未来

结合以上几点来看，未来的房屋养老金制度可能会是由土地出让金提取、商业银行参与，以及个人缴纳三种形式共同组成。首先，过去的公共维修基金可能会成为第一支柱，但它不足以支撑所有老旧小区的改建费用，因此需要第二支柱——从土地出让金中提取一部分资金。但随着土地收入的减少，长期来看，这部分资金也不够用，所以需要引入第三支柱——商业银行贷款。最后，个人账户的房屋养老金支付可能会成为确保资金充足的必要手段。

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