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最近，有关“法拍房”的信息甚嚣尘上。

根据阿里拍卖平台统计，近年来，法拍房数量逐年递增，从2017年的9千套，增长至2021年的超160万套。

数据一出，结合一些网友爆出的房贷断供消息，引发遐想与担忧。

上述数据真的靠谱吗？

法拍房为何火了？

法拍房好捡漏吗？

今天就来看看。

法拍房激增的数据靠谱吗？

法拍房由2017年的9千套到2021年的168万套，短短五年间，法拍房的数量翻了186倍。

这个数据靠谱吗？

据业内人士表示，虽然也存在按揭贷款断供造成的拍卖，但这种情况并不常见，大部分法拍房是因债务纠纷、连带担保、公司破产等问题造成。

真实的法拍房数量变化，可能并没有数据上那么耸人听闻。

某一个平台上的法拍房数量并不等于全国法拍房总量。

2017年阿里平台法拍房的数量仅为9千套，或是因为当时该平台的拍卖业务量还不高。

此后5年里，业务蓬勃发展，越来越多的法拍房流向该平台，从而造成了“全国法拍房数量激增”的错觉。

挂牌数，并不等于挂牌的法拍房拍卖数量。

进入拍卖环节的法拍房，会有三次拍卖机会。首次拍卖后“流拍”的房产会再次进入“二拍”、“三拍”环节，三次拍卖次数都会计入开拍总次数。

举个例子，某城市2021年年初有300套法拍房，均展开了三次拍卖，即900次开拍。

按照阿里拍卖平台上的算法，年末计算时就会显示有900套参与拍卖的房子，一年之间涨了300%。

所以，2021年的168万套法拍房，其实是168万次拍卖次数。

根据浙商资产研究院的数据，2021年，全国司法拍卖房产中，一拍房产共计32.31万次，远低于拍卖平台上显示的168万次。

法拍房为什么火？

法拍房是指被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，债权人可以通过司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得来偿还债权。

法拍房的来源有很多，常见的涉及法拍产生的纠纷有5种类型：

商业贷款

民间借贷

金融犯罪

司法没收

无主财产

由于房源特殊，法拍房一度被认为是“捡漏”的代名词。

1、价格便宜

我们一般买房的交易价格叫市价，银行在贷款给买房者时，会给出一个稍微低于低于市价的评估价。

法拍房是需要竞价的，包括起拍价和成交价。

起拍价一般是评估价的8折。如果首次竞拍失败，第二次竞拍时就可以把起拍价打个8折；如果再次流拍，可以再8折，一套法拍房最多可以拍3次。

折上加折后，一套法拍房的理论起拍价，最低可以打5折，按过往的拍卖信息，成交价也多远低于市价。

以2021年12月25日的一场拍卖为例：

这套位于南山区、面积约114平米的法拍房，评估价为384万（低于市价），起拍价单价不到2.7万/㎡，最终以362万拍出（低于评估价），如不加上税费，单价约为3.1万/㎡。

而拍卖时，该房产附近小区的均价为6万/㎡。也就是说，这套法拍房几乎是半价成交的。

2、不限购

随着“房住不炒”被纳入“十四五”规划，越来越多的城市开始限购。

而一开始，很多城市的法拍房都没有纳入限购政策，这让有购房需求但无购房资质的人，看到了希望，法拍房市场一度火热。

2021年2月，杭州77套成交的法拍房中，18套以低于评估价的价格成交，其余的50套均经过多轮抢拍，以高于评估价的价格成交。

但2021年3月后，杭州出台新政，将法拍房纳入新政范围，高于评估价成交的法拍房数量骤然下降。

可以看出，法拍房的火热与限购政策直接相关。

法拍房真的能捡漏吗？

虽然法拍房的数量有所增加，但成交量却并没有随之水涨船高。

有数据显示，2021年广东省住宅法拍房的成交率从42.2%下降至38.2%，而每一套成交的住宅平均5人报名抢购（2020年同期为6人次）。

广州的住宅法拍房成交也有所下降，成交总套数减少26套，成交率仅为33.7%，下跌2.3%。

33.7%的成交率，也就意味着，接近7成的法拍房没人要。

从适合“捡漏”到“卖不出去”，法拍房都经历了什么？

一方面，法拍房的捡漏空间越来越小

2021年，广东省住宅法拍房成交折扣率成交价/评估价为100.2%，成交价高于评估价。

前面我们说过，法拍房受欢迎主要是价格低廉，运气好甚至能5折拿下，但买家其实还要承担诸如产权不明晰、房产被占用、隐形成本，被连累催债等风险。

今年1月21日，一套深圳安托山的240平米的豪宅被拍出，起拍价3164万，成交价4394万，溢价率38.8%。

不过，该楼盘当时报价普遍在21万/㎡-23万/㎡之间，所以该法拍房以18.3万的单价成交，似乎也赚了。

但是如果算上500万的税费和其他隐性成本，单价就涨到了20万+/㎡。而所谓的隐形费用，其实是原业主签了5年租约，且租期还剩下3年多。

买卖不破租赁，也就是说，在不寻求其他解决方案的前提下，竞拍者得等到3年后才能入住。

算下来，这套法拍房似乎已“无漏可捡”。

另一方面，法拍房交款周期短

法院拍卖房产，为的是让债权人获得偿债的资金，以了结债权人和债务人之间的债权债务关系，因此交款周期很短。

所以，很多法拍房要求10个工作日内交齐全款。但对普通工薪族来说，骤然拿出一大笔钱并不容易。

还有一部分法拍房可以正常商业按揭，但交款周期很短，需要在7天内放款，一旦超出期限，法院有权直接收回房子重新拍买，竞拍者缴纳的保证金，也会一并被没收，让很多人望而却步。

【参考文章】

法拍房拍出20万+/平，安托山豪宅为啥这么火？住鉴局.20220121

一个看起来挺真的谣言：法拍房激增，断供潮要来.吴晓波频道 .20220408

法拍房激增至160万套！断供潮要来了？乐居网.20220419

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