每日养生谈2024年10月11日发布:毕业季租房，法官教你避开“三大坑”

法官表示，2022年9月1日起正式实施的《北京市住房租赁条例》规定：（1）未以原规划设计的房间为最小出租单位，打隔断改变房屋内部结构的；（2）起居室（客厅）单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间用于居住的；（3）除有法定赡养、抚养、扶养义务关系外，出租房屋人均使用面积低于5平方米，每个房间居住人数超过2人的，均被认定为违法群租房。

法官提示，群租房租赁虽然不会导致租赁合同无效，但并不符合相关法律规定。违法群租房面积小、价格低廉，对于刚步入社会的准“打工人”而言，因经济基础薄弱、社会经验不足，最容易落入群租房陷阱。因此在签订租房合同前，承租人应要求中介公司带领其到现场实地考察，不应贪图租金“小便宜”，而落入租房“大陷阱”。

案例二：未尽注意义务自陷违约困境

去年冬天，小艺与中介公司签订房屋租赁合同，入住租好的房屋。但就在入住当天，她发现房间不够暖和，随即向中介公司反映。中介公司封窗维修后，温度仍然让她不满意。中介公司向小艺提供两种解决方案，一是开空调取暖并向中介公司申请供暖补贴，二是按照合同约定申请换房。

小艺不同意这两个方案，并提前退租，后诉至法院要求中介公司退还租金。通州法院认为，小艺签订房屋租赁合同时正值供暖季，她应对承租的房屋尽到谨慎注意义务，而中介公司也提供了恰当的处理方式，小艺单方提前解约，无合同及法律依据，应承担违约金。

法官表示，在合同纠纷中，法院会优先审查双方的约定条款。如果承租方未按照双方约定尽到注意义务，就需承担相应的违约责任。小艺草率决定、“任性”退租，违反了合同约定的注意义务，最终只能为自己的选择“买单”了。

案例三：违约金过高应寻求法律保护

小唐因为欠付租金成为了被告。出租方要求小唐根据合同约定，每延迟一日支付即按应付租金的0.5%支付违约金。对于支付欠付的租金，小唐没有异议，但对于违约金，小唐却感到力不从心，他说：“欠付一日的违约金是月租金的0.5%，那一个月就是15%，一年就得是180%，这么高的违约金，我怎么付得起？”

由于合同约定的违约金比例确实过高，通州法院采信了小唐的辩解意见，将违约金标准调整至合理标准。

法官表示，合同约定的违约金标准，违约方可以提出异议。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。例如，在房屋租赁合同中，经常可见约定承租人迟延支付房租达5/7日，将向出租方支付月租金200%-300%的违约金；或约定承租人迟延支付房租，每延迟一日即按应付租金的百分之零点几支付违约金。上述约定的违约金明显超出出租人的合理损失范畴，承租人可以请求法院予以酌减。

另外，在签署房屋租赁合同之前，承租人应当仔细甄别双方权利义务及违约责任条款是否违反公平原则，是否为加重承租人义务、排除承租人主要权利的格式条款，对不公平的合同内容及时说“不”。

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