小民谈教育2024年10月11日发布:年内超30城出台房贷“商转公”新政，北上广会否跟进？

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随着新旧房贷利差加大，存量房贷“商转公”的呼声日渐高涨。8月29日，记者注意到，近期赣州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公积金管理中心发布公告，支持办理或优化“商转公”业务。不过，受制于资金池有限等因素，亦有部分一、二线城市尚未开启“商转公”业务。

据中指研究院统计，今年以来，青岛、长春等超30个城市陆续执行、优化“商转公”政策。上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，预计后续还会有更多城市加入“商转公”行列，进一步为住房消费提供更好的金融环境。

多地启动房贷“商转公”

8月29日，记者梳理发现，近期赣州市、聊城市、日照市、梅州市等多地住房公积金管理中心发布公告，支持办理或优化“商转公”业务。

例如，赣州市住房公积金管理委员会明确，自9月1日起，优化“商转公”业务办理条件，当该市住房公积金个贷率在85%（含）—95%（含）之间时，取消“2011年4月20日（含）之后没有使用过住房公积金贷款”的“商转公”业务办理条件。

同时，赣州开展“商转公”组合贷款业务，若借款申请人选择以直接转贷方式申请“商转公”贷款，公积金可转贷金额低于原商业性个人住房贷款余额的，无需结清原商业性个人住房贷款余额超出公积金转贷金额的差额部分，差额部分可继续按照原商业性个人住房贷款有关规定偿还。

8月23日，长春市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务的通知》，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，该业务可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。

除了长春外，烟台、郑州、辽宁盘锦等多个城市也支持用顺位抵押方式办理“商转公”业务。

什么是顺位抵押？以盘锦市为例，自8月20日起，盘锦市正式实施“商转公”顺位抵押业务，盘锦市住房公积金管理中心发布的公告称，顺位抵押即指借款人未结清原商贷，原商业银行同意顺位增加盘锦公积金中心为该房屋第二抵押人，盘锦公积金中心发放贷款用以偿还借款人的原商贷，还清后解除原商贷抵押的方式。

“商转公”有一定的门槛条件

“近期多地支持办理或优化‘商转公’业务的原因可能在于，其一，通过转换为公积金贷款，可以享受更低的利率，降低每月还款额，减轻购房者的经济负担。其二，提高公积金贷款的可获得性和便利性，鼓励更多的购买力进入市场，促进房地产市场的健康发展。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪说。

据了解，“商转公”贷款是一种特殊的住房公积金贷款，指已办理住房商业贷款，贷款未结清，并已取得所购住房不动产权证，且符合住房公积金贷款条件的缴存人，向住房公积金管理中心申请将住房商业贷款转为公积金贷款。

当前“商转公”贷款有商转纯公积金贷款和商转组合公积金贷款两种方式。

聊城市住房公积金管理中心介绍，该市商转纯公积金贷款支持“结清转贷”和“带押转贷”两种模式，“结清转贷”需要缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款；“带押转贷”缴存职工则无需结清原商业贷款，但需要满足办理“商转公”贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家，这种模式同样支持商转组合公积金贷款。

据梅州市住房公积金管理中心披露，该市5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，以首套房商贷利率4.2%、50万元商业贷款计算，转为公积金贷款一年能节省利息6750元。

从目前各地“商转公”政策来看，多地设置了一定的门槛条件。

以河北省张家口市为例，今年5月，《张家口市住房公积金贷款置换商业银行个人住房贷款管理办法》发布，其中明确，住房公积金组合贷款中的商业贷款不能办理“商转公”贷款业务。“商转公”贷款业务只受理纯商业住房贷款转为纯公积金贷款，组合贷款中的原商业贷款不能申请办理“商转公”贷款业务。

再如安徽省芜湖市，该地要求申请人申请办理“商转公”贷款业务时，公积金账户应处于正常缴存状态，且连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上。

不仅如此，芜湖市还要求，办理“商转公”贷款业务涉及的房屋需已取得不动产权证书且权属明晰，住房抵押权人仅为该商业贷款发放银行，且无其他抵押、查封、设定居住权等权利限制情形。

此外，有一些地方的“商转公”政策对住房套数、公积金贷款记录以及住房面积也有明确要求。

不仅如此，多地在执行“商转公”政策时，还会参考住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比，即“个贷率”这一指标，进行动态调整。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“商转公”主要作用是降低房贷成本，商贷房贷成本较高转为公积金贷款成本就会降低，能够缓解部分职工还贷压力，与降低存量房贷利率呼声相呼应。

后续预计仍有城市跟进

随着新旧房贷利差加大，自2023年起，市场关于开展“商转公”的呼声不止，但有部分城市仍公开表示，暂不开展房贷“商转公”业务。

据统计发现，北京、上海、广州、成都、杭州、西安、南京等多个房地产热点城市均未开办“商转公”业务。其中，杭州、南京、广州等多个城市在回复居民问询时表示，当地公积金使用率较高，甚至存在资金缺口，暂时不具备开展“商转公”业务的能力。

近期，有网友也在人民网领导留言板块提问：上海何时能够实施商业贷款转为公积金贷款的政策？

对此，上海市公积金管理中心回复称，住房公积金政策的制定需要考虑多种因素，包括房地产市场调控方向、本市住房消费水平、社会人均收入情况、住房公积金流动性状况及风险管理的要求等，目前上海市尚未出台商业住房贷款转公积金住房贷款的相关政策。

成都住房公积金管理中心此前也透露，近年来，成都公积金中心提取量、贷款需求量呈增长态势，综合考虑成都市房地产市场的实际情况和商业贷款存量较大等因素，在保证正常公积金提取和贷款需求前提下，该中心暂不具备开展“商转公”贷款的条件。

记者从某地公积金相关人士处获悉，公积金贷款的额度通常与个人的公积金账户余额及缴存基数挂钩，如果基数较大，可能会导致能够申请到的公积金贷款额度不足以覆盖原有的商业贷款余额，出于资金池、银行利益等因素考量，因此部分城市未放开“商转公”。

关荣雪表示，一、二线城市往往人口密集，住房需求大，而“商转公”业务涉及住房、公积金管理等多个部门间的信息共享和政策协调，由于涉及面广，需要跨部门的合作，协调难度较大。此外，公积金资金池的有限性、商业银行的利益考量等，都是不容忽视的问题。

不过，整体来看，多数城市仍具备条件开展“商转公”业务。据统计，今年以来已有超30个城市陆续执行或优化“商转公”政策，这一趋势已从县域级别城市逐步蔓延至二线城市。

关荣雪认为，预计后续将会有更多的二线和三、四线城市开启“商转公”，除了少数不具备条件的核心城市外，其他城市在“商转公”业务上均具有放松空间。

（羊城晚报·羊城派综合自北京商报、中国商报、《财经》杂志）

编辑：樊美玲

来源：羊城晚报•羊城派综合

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