凤凰新闻2024年10月12日发布:被甩卖的五星级酒店：开发商脱手，“煤老板们”抄底

如今大宗交易活跃，上述人士认为是由于去年旅游业强劲，酒店业整体入住率、RevPAR（每间可销售房收入）上升，带动酒店物业价值重振，也为业主方提供良好的交易时机。以金茂北京威斯汀大饭店为例，出售公告指出，2023年前七月该酒店项目公司营收达1.3亿元，已远超过2022年全年3545万元的业绩规模，经营回暖。

高端酒店产权更换中，也涌出一批以煤碳、水泥、能源大亨为代表的实业资本接盘方。

出手最阔绰的买家是江苏“水泥大王”金峰控股集团有限公司（下称“金峰集团”），其控股的公司江苏金峰水泥集团有限公司接盘了上海宝格丽酒店。

除此之外，在2023年8月，上海裕自商业管理有限公司以16.43亿元买下上海虹口喜来登酒店，其背后的实控人同样是金峰集团。两场交易后，金峰集团斥资40亿元在上海“吃”下两间豪华酒店。

而上海万达瑞华酒店的接盘方则是外资新加坡金鹰集团，这是一家以可再生资源开发为基础的制造与清洁能源企业，创始人是华商陈江和。

现金充裕的“煤老板”们也是接盘主力，金茂北京威斯汀大饭店的买方背后便是陕西榆林煤炭企业中汇集团；时间线再往前，海南香水湾富力万豪酒店、清水湾碧桂园希尔顿逸林酒店等豪华酒店出售背后均有煤老板的身影。

值得一提的是，上述几宗五星级酒店的交易大多出现了折价出售的情况。以涵盖了天津丽思卡顿酒店的不良债权资产包为例，该资产包于2023年8月首次拍卖，起拍价为29.59亿元；而历经多次流拍后，第四次拍卖时起拍价已降至20亿元。

城市热衷造五星

在中国消费者心中，五星级酒店曾是顶级消费的象征。

1983年，国内第一家五星级酒店广州白天鹅宾馆开业，拉开中国高端酒店市场大门。随后，洲际、凯悦、希尔顿、雅高等国际高端酒店品牌也开始在中国试水。

21世纪初，中国五星级酒店数量开始激增。华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱曾统计，1999年至2016年，全国五星级酒店的数量增长了10倍。有酒店爱好者对时代财经称，由于公务原因，其在2000年前后无论是出差自住或者招待客户，都会选择国际连锁品牌的五星酒店，这代表着一种品味与礼遇，“很多装修设计在当时是独一无二的，影响了后来很多酒店。”

五星级酒店如雨后春笋般涌现某种程度上源于地方政府及房地产商的推动。“酒店作为商业地产，与房地产的发展关联度大，房地产的快速发展对酒店业供大于求的出现起到了推波助澜的作用。”赵焕焱告诉时代财经。

狂热之时，不管是一二线城市，还是低线城市，不少地方都将配建五星级酒店作为土地出让时的硬性要求。

对于部分地方政府而言，引进高星品牌酒店尤其是国际品牌，不仅能提高城市知名度，也能为招商引资带来便利，创造持续税源和增加就业，一度成为撬动城市经济发展的密匙。

某TOP20房企人士告诉时代财经，地方政府在土地出让时要求配套建设高星级酒店的情况一直都存在，在推地前期与潜在开发商沟通时，相关部门有时也会提出建设酒店等出让条件，并最终写在土地出让合同里。

据时代财经翻阅，在2010年后各地的地方文件中，有不少利好五星级酒店建设的相关条例。如2012年，北方某省会城市出台《关于鼓励支持五星级酒店建设经营的意见》，里面提及在当地投资建设五星级酒店可优先使用区位优势好的地块，同时政府将给予土地成交价格30%的补贴，并免收多项费用。

在土地出让中，部分地方政府也会将引进建设五星级酒店作为前置条件。2012年，在福建某四线城市的地块出让中，明确要求土地竞买人参加竞买时须提供五星级酒店授权经营证明，或国际品牌酒店管理公司五星级酒店托管协议，并保证在酒店开业后3年内评星达标。类似的案例不计其数。

而对地产开发商地产来说，配建五星级酒店既可以低成本拿地，又可借此配套提高房地产开发的价值。赵焕焱指出，开发商早期投资酒店时主要目的在于利用酒店建设计划拿到地皮、抵税、提高地块价值。

上述房企人士也指出，在拿地时配套五星级酒店建设，一定程度上可以降低土地成本。不过其也表示，一般而言开发商并不愿意主动建酒店，通常是最后才建设，因此周期至少要五年，“周期长、投入大、回报慢。五星级酒店的建安成本最高，起码在万元每平米，出售过程也相对复杂，往往需要开发商持有一定时间并有不错的经营表现才能出售，而商办写字楼建成就能出售，并且可以选择散售或整售。”

在中国房地产高速发展的时期，万达、碧桂园、绿地、中国金茂、新华联、世茂、华侨城等在商业地产涉猎颇多的房企，难免在地产开发中主动或被动地沉淀了不少星级酒店资产。

克而瑞有一组统计数据显示，截至2021年底，全国房企100强中仅有15家没有布局酒店业务。