美食杰2024年10月13日发布:一则消息引爆地产股，超30城允许“商转公”之后，存量房贷利率有望下调？

8月30日，A服房地产服务板块报收752.60点，涨幅为4.32%。其中，特发服务涨停，报收31.44元/股，阳光股份、我爱我家、世联行、招商积余等股票涨幅超过5%。房地产开发板块报收9222.36点，涨幅为3.82%。其中，金地集团、天地源涨停，包括万科、滨江集团、中交地产等在内的多只股票涨幅超过7%。

港股方面，地产板块同样收涨，报收733.82点，涨幅为2.59%。其中，景瑞控股大涨62.16%，报收0.060港元/股，中国上城、太兴置业、经发物业、万科海、筑友制造科技等股票涨幅超过15%。

纵观整个股市，A股在8月30日以火热行情收尾，上证指数报收2842.21点，涨幅为0.68%；深证成指报收8348.48点，涨幅为2.38%。前海开源首席经济学家、基金经理杨德龙对《华夏时报》记者表示，此次沪深两市大涨是有多种利好因素。一方面，美联储降息的日期逼近，美元指数近期出现持续回落，人民币则是出现了大幅增值，吸引外资回流人民币资产。

“另一方面，央行宣布买入4000亿元的特别国债，通过公开市场操作向市场释放流动性。对股市的企稳反弹有力。同时，前段时间市场出现了极度缩量震荡走势，这也意味着市场可能会出现反转的机会，拐点也越来越近。”杨德龙如此认为。

值得一提的是，地产股的反弹是从午后开始的。消息面上，《华夏时报》记者注意到，一篇“小作文”在市场上疯传，“小作文”加上前文所述的双重利好或许共同促进了此次地产股出现这一令投资者感到“意外”的上涨。

允许转按揭？

据格隆汇援引彭博报道，有关部门正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许存量房贷转按揭，以期可以降低居民债务负担、提振消费。根据市场上流传的消息，知情人士指出，存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率，而不用等到1月份，即LPR下调后房贷利率转化日。另据知情人士，存量房贷业主可以将现有的按揭贷款直接转入其他银行，并按照最新的利率签订合同。

当前，房贷利率呈现下降的趋势，这使得新增房贷利率明显低于存量房贷利率。然而，新增房贷利率一降再降，存量房贷利率尽管可以跟随LPR的趋势下调，但降幅也明显低于新增房贷利率。这使得市场上关于下调存量房贷利率的呼声越来越高。

“此类消息的可信度还是比较高的，这和存量房贷的还贷压力较大有关。近期关于‘商转公’的操作也非常多，这说明当前存量房贷（利率）下降还是有较大的市场基础。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示。

新增房贷利率和存量房贷利率之间的差别有多大？北京的一位业主告诉《华夏时报》记者：“我在两年前买的房子，首套房房贷利率是4.75%。”目前，北京五环内首套房房贷利率为3.4%，两年前首套房房贷利率甚至比目前二套房房贷利率都高。近期，不少城市的部分银行房贷利率已经从“3时代”降至“2时代”，广州最低首套房贷利率为2.89%，已经逼近2.85%的公积金贷款利率。

在严跃进看来，通过重新协商房贷利率和转按揭来下调存量房贷利率的操作实际上并不陌生。同时，如果要推进上述模式，也并不困难。

但若是执行，能否一帆风顺，或许也不是板上钉钉的事。《华夏时报》记者注意到，今年以来，超过30个城市陆续执行了“商转公”政策，允许将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款。

“‘商转公’困难的点在于，一些公积金额度比较多的城市是有主动性的，但是其他城市的主动性比较低，部分城市甚至明确不会推进‘商转公’。”严跃进对《华夏时报》记者表示。

行业压力仍大

在严跃进看来，房地产政策调整的预期在增加，尤其是根据7至8月份房地产销售市场的数据就可以得出判断。中指研究院发布的数据显示，今年前7月，百强房企销售总额为23909.4亿元，同比下降40.1%。其中，百强房企7月份单月销售额同比下降19.4%，环比下降35.2%。

当前，房地产依旧处于筑底阶段，财务压力较重。《华夏时报》记者统计后发现，在A股72家上市房企中，超过六成的房企净利润出现亏损。除此之外，在少数未亏损的房企中，增收不增利的现象依旧明显。

近期政策对房地产的扶持也较大。日前，住建部有关负责人表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，在上海等22个城市展开试点。

华泰证券方面认为，房屋养老金制度是加强既有房屋安全管理的重要方法之一，也是房地产新模式的关键一环。有关政策或许会帮助行业筑底企稳，并给物业企业带来新一轮发展机会。在地产股此次上涨之前，多家包含房屋检测业务的股票已经出现过一轮快速上涨。

责任编辑：张蓓主编：张豫宁

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