度小视

来源：市场资讯

无论前路如何，迎面而上才有机会立于潮头。

（2024年10月31日·上海）十二年为一纪，从2013年算起，观点商业年会来到第十二年，即将真正走过第一个周期。过去这些年，我们破圈结交新朋友，也始终珍视和巩固与老朋友的情谊。

经历了商业低潮，商业地产以前所未有的速度发生改变，迎来全新变局。企业需要卓越的远见，紧跟时代步伐，不断适应市场的变化和技术发展。同时，还要积极构建可持续发展的商业模式和生态。

10月31日，以“繁荣周期：消费与变革”为主题的2024观点商业年会在上海召开，当天的全体大会聚焦“繁荣周期”，与同路人一起站在新的起点，把握周期脉络，探讨行业新路下的商业可能。而无论前路如何，迎面而上才有机会立于潮头。

我们可以乐观，相信市场信心会逐步恢复，但问路在何方？中国百货商业协会特聘副会长兼商业文化旅游地产委员会秘书长蔡云给出方向。

商旅文融合发展有着内在联系,旅游可以促进商业的繁荣，文化可以成为旅游的亮点，商业可以扩大文化的传播。在综合效益倍增的基础上。已经从单纯的以购物、观光为主，发展成为商业集聚地、旅游目的地、文化展示地。

未来商业与文旅、艺术、文创、教育、体育、康养等的结合将更深一步，特别是文商旅的结合，从满足传统单一的购物、餐饮、娱乐需求，到满足整体商业、旅游、文化的全方位的需求，通过多业态融合构建起复合场景消费生态圈。

商业可能

华润万象生活执行董事、副总裁王磊认为，创新可能是所有商业永葆活力的源泉。据他介绍，华润万象生活在规模化发展之后，现在每年也会拿出10%-15%的资源进行创新。当然这个创新是多维度考量的，从拿地之前就会探讨怎么用好这个资源。

华润万象生活执行董事、副总裁 王磊

创新，带来更多的商业可能。在全体大会的第二环节，嘉宾们直面行业变化，商办挑战，聚焦商旅文体健融合发展新可能。

瑞安新天地有限公司行政总裁张斌率先登台，他表示，瑞安在2016年开始意识到，这个行业正从增量结构性地往存量发生变化，存量市场下怎么突破、创新是一个绕不开的话题。另外，客户需求其实并没有被满足，市场上推出的大部分产品都非常同质化。

瑞安新天地有限公司行政总裁 张斌

在张斌看来，静下心来做好产品，使这个产品能够跟城市、客户建立深层次的连接，是这个时代里非常重要的一个话题。而现在的市场是最好的市场，让商业从业者有机会以乙方的心态关注客户没有被满足的需求，拿出创新的产品。

至于创新的方向，招商商管副总经理贾晋燕给出了自己的观察结果。“随着后疫情时代的到来，线上和线下的消费场景也有了明显的变化，通过今年第三季度，大家能够明显感受到两个趋势。”

招商商管副总经理 贾晋燕

第一是更多的客群为了自己的精神付费，也更多地关注情绪价值。第二是整体线下的人货场也更多地转变为聚焦体验类的消费，传统的商品品类依旧还是以线上为主。典型的例子就是，线下的养生馆现在开店越来越积极。

而除了一些消费行为的变化以外，随着Z世代成为主力消费群体，核心群体的更迭也带来更多的自我展示的可能。在这些因素的推动下，购物中心也可以向体验式消费场景来转变。

SM购物中心总裁 陈森原

SM购物中心总裁陈森原以SM为例分享了运营经验。他表示，商业最需要注重的不仅是实体空间打造，更在于如何在日常运营和危急时刻回馈社区，与人们携手共进。

开一家商场不是盖楼那么简单，要从了解进驻的社区开始，这是一个深思熟虑且个性化的过程。通过深入了解当地文化、民风民情、生活方式，导入契合当地需求和期待的业态组合，确保每一处空间温馨舒适、充满活力且彰显地域特色，从而打造鲜活灵动的社区中心。

欧派国际集团创始人、董事长 刘平军

欧派国际集团创始人、董事长刘平军是本次观点商业年会中，为数不多的以乙方身份登台演讲的嘉宾。透过他的发言，我们能够感知到零售品牌方视角中的周期变化。消费降级下，如何重塑新零售业态？刘平军同样认为，要以人为中心。

“消费者有两种需求，对于情绪价值需求，可以做一些二次元、潮牌。但是消费者更多的是理性需求，理性需求就是要极致性价比的商品，把货品做好，卖场做好，服务体系做好，其他的只是加分项，货品、服务是必需项。”

市场之变

主题演讲之后设置了两场主题讨论会，第一场由北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔担纲主持，开启了关于“市场之变”的交流。

福建东百集团股份有限公司联席总裁张刚，深业商业管理有限公司董事长钟革惠，领展中国内地办公楼、物流资产运营总监周静，吉宝城市发展中国康养和度假业务副总经理何斯祥，雅居乐商管公司总经理刘聪聪，北京九住建筑设计咨询有限公司总经理陆屹等参会嘉宾就具体议题表达了自己的观点。

主题讨论会：市场之变

主持嘉宾：北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔

对话嘉宾：福建东百集团股份有限公司联席总裁张刚、深业商业管理有限公司董事长钟革惠、领展中国内地办公楼、物流资产运营总监周静、吉宝城市发展中国康养和度假业务副总经理何斯祥、雅居乐商管公司总经理刘聪聪、北京九住建筑设计咨询有限公司总经理陆屹

在北京大成（上海）律师事务所合伙人刘唯翔看来，不管大环境好或者不好，商业运营都是挺难的，商业运营更是房地产板块中最难的环节，“所以我觉得在房地产行业中愿意做商管的朋友们都是最勇敢的，因为商管永远有新的事情发生，永远有解决不完的问题。”

面对问题，面对变化的市场，如何找到“稳定器”？深业商业管理有限公司董事长钟革惠认为，聚焦到大湾区，甚至深圳，在不确定的环境下获得确定的收入，需要着力做的是首店经济。

她认为，目前在北上广深里面，唯一最大的确定性就是深圳有来自香港的客人增量，港人消费的“头啖汤”加上引入首店经济，能够为深圳商业带来很好的经济动能。

而究其核心，“首店”意味着新鲜，是从同质化、千店一面的商业竞争中，打出差异化效果的有效方式。

“港人北上”为华南的商业市场带来活力，领展也是受益者之一。据领展中国内地办公楼、物流资产运营总监周静介绍，在深圳的中心区域，福田火车站出来后不远，就是领展中心城商场。但相应的，压力给到其他区域的资产，如何提升商业活力？

就办公楼市场而言，随着越来越多供应量涌入，价格冲击以及服务方面的比拼愈加激烈，如何能够在其中稳住市场定位是一个重要课题。

以位于上海新天地的领展企业广场为例，周静表示：“要不断发现客户对办公楼的一些新想法，不能说永远在等待。我们要在客户觉得你应该变化之前就去做出这样的变化。”

福建东百集团股份有限公司联席总裁张刚深以为然。围绕精细化的运营，东百实现了从传统百货+购物中心，在重构“人、货、场”的结构当中，让大家认为东百的商品值得买、商场值得来，重构了时空局。

把有限的空间叠加到数智化当中去，实现从三维到四维的转变，再叠加线上和线下，从有限的空间，到无限的服务和无限的商品的提供，也让传统老百货焕发了新的生机和活力。

吉宝城市发展中国康养和度假业务副总经理何斯祥表示，目前很多消费群体很注重自己所在环境的可持续性和康养两个方面。在目前很"卷"的社会里，大家都在找一个避风港。“我们可以利用美好的资源去创造更多更好的产品和服务，这是相辅相成的，要利用我们的资源创造一些新的消费模式、消费习惯。”

消费需求迭代的市场环境下，企业运营会面临类似老龄化、少子化、消费降级等时代主题，雅居乐商管公司总经理刘聪聪认为，在大家都不想花太多钱但又想要相对优质服务的时候，酒店进社区是很好的选择。

有了创新思路，如何在具体项目上更新，化理想为现实？北京九住建筑设计咨询有限公司总经理陆屹表示，存量改造很需要专业的设计公司和专业商业管理公司结合在一起，做一个全案咨询管理改造，才有可能实现。

消费新生

随后进行的第二场主题讨论会以“消费新生”为主题，围绕“IP时代，品牌培育与流量双刃剑”、“多元形态，数字化打造的N种可能”、“如何做加法？商旅文体健融合发展”以及“线下零售的机会与如何重塑新零售业态”四个分议题展开。

在世联行首席技术官黎振伟的主持下，欧派国际集团创始人、董事长刘平军，Beauty Choice董事长王恺，阿那亚首席品牌官田海成，嵩霖商业上海A.F.A项目总经理梁炜骅，海昌海洋公园IP商业管理公司总经理夏巍，鑫苑商业总裁蔡文艳分享了自己的行业观察。

主题讨论会：消费新生

主持嘉宾：世联行首席技术官 黎振伟

对话嘉宾：欧派国际集团创始人、董事长刘平军、Beauty Choice董事长王恺、阿那亚首席品牌官田海成、嵩霖商业上海A.F.A项目总经理梁炜骅、海昌海洋公园IP商业管理公司总经理夏巍、鑫苑商业总裁蔡文艳

欧派国际集团创始人、董事长刘平军再次发言并直击关键：“线上零售与线下零售不是竞争关系，而是融合关系，也只有这一条出路，才能重塑。”

他表示，新零售的基本能力便是数字供应链的能力。中国传统的零售基本上用买和卖可以概括，但线上零售是先把货卖出去，收到别人的钱之后再去进货。

Beauty Choice董事长王恺更进一步阐述了自己的观点，“数字化最终是为了企业战略定位的工具，它仅仅是工具，核心是怎么用。”

他表示，数字化其实是数字化运营，单纯的数字化没有价值，单纯的供应链也没有价值，一定要把运营、培训、服务、供应链全部串起来，再叠加客户分析等手段才有一些价值。

阿那亚首席品牌官田海成则站在文旅地产的角度给出自己的见解。文旅地产应该面对的是生活方式的变革，而不单单是“地产+商业”的文旅项目，要认识到国人对于美好生活的需求主要体现在物质、情感以及精神需求上。

文旅项目模式化是必须的，某些开发的逻辑、运营的根本是需要模式化的，但是文旅本身也是需要百花齐放的。他认为，文旅项目不是直接复制模式，而是要一起探索的事。

从地产品牌到生活方式的品牌，最后到文化的品牌，可能会是行业的发展路径之一。

嵩霖商业上海A.F.A项目总经理梁炜骅也关注到艺术与商业结合的趋势，他借用一种流行句式表达了自己的看法：“抛开生活谈艺术是没有意义的，企业要做的事情是让大家都能够生活得更美好。”

他认为，项目不是一定要只服务于少数的专业工作者，而是要面对更多的大众，面对更多的市民，项目不是单一的，它是多元的。

手握多项IP的海昌海洋公园也尝到了“多元”的甜头。海昌海洋公园IP商业管理公司总经理夏巍分享了自己对行业的观察：“原来是由IP赋能文旅，现在也可以尝试将IP独立公司化，考虑基于IP做很多与商业相结合的点。实际上，现在IP类商品在购物中心传统业态结构中的占比在逐渐提升，也会影响很多商业招商布局的理念。”

他认为，真正的国际IP的商品端现在是一个非常大的红海，参与门槛比较低，进入企业比较多，甲方也是在同类中做一个选择。

回到融合发展，鑫苑商业总裁蔡文艳看到了增长机会。她认为，如果提前做好战略规划，商业是可以反哺房地产的。

“如今，商业的经营服务有了新的全周期模式，房地产是一个很好的资源，从业主购房到后期的服务，再到经营，这是商业完全可以独揽的流量入口。”

（转自：观点）