房屋养老金，不是钱的问题

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文/研究员 宋子谦

这两天，大家都在讨论房屋养老金制度，而且关注的焦点，主要是“钱从哪来”。

但我们认为，房屋养老金这件事，“钱从哪来”只是一方面，更重要的是使用机制的问题。

1、什么是房屋养老金制度？

一直以来，住宅专项维修资金（公共维修基金）通常被大众理解为“房屋养老金”。

2022年，房屋养老金概念首次被提出。

根据上海市房地产科学研究院的观点，房屋养老金应分设公共账户、个人账户、补充账户三个资金账户进行管理。

公共账户资金是保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外出于公共安全目的的维修，具有社会共济作用。

公共账户由财政资金出资，以国有土地出让收入、中央财政城镇保障性安居工程补助资金（老旧小区更新改造资金）、地方财政补助资金为主，其他房地产相关税收为辅。

此次提到的22城试点，官方也一直在强调，试点重点是政府将公共账户建立起来。

个人账户资金主要依托已有的住宅专项维修资金，由房屋安全责任人强制缴纳，即住宅专项维修资金及其增值收益。

补充账户资金，则主要是业主自愿缴存，以个人自筹资金为主，自筹资金可以从住房公积金提取。

三个账户之间既相互独立又相互依托，从而形成房屋养老金制度适用范围的全覆盖。

2、专项维修资金使用难

总的来看，房屋养老金制度还是基于原有的住宅专项维修资金，这个一直是强制缴存的。

开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交，开发商是按照总规模交。

所以我们说，钱不是问题。问题是，这钱怎么用，用完怎么续？虽然相关的机制一直有，但是现实中却很难实现。

民法典中明确规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有；其使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并需参与表决的专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

也即我们常说的双三分之二和双过半，难度相当高。

有些业主对于没有影响到自身的问题不愿签字。比如电梯坏了，住在一、二层的业主就不太愿意签字；屋顶漏水了，非顶层的业主也不愿意签字。

有时即使业主同意签字，但有的业主不住在小区，房屋长期出租，有的业主三天两头不在家，光找人签字就要花费数月的时间。

目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，成都和深圳分别约为4%和5%，大量资金沉淀未有效利用，且单项使用率不均。

多数时候，大家常用公地悲剧来解释这一问题。

但今天我们从心理学的角度，引入另一个概念，那就是“禀赋效应”。

“禀赋效应”是决策心理学领域很有名的现象之一，由行为经济学家理查德·泰勒于1980年提出。禀赋效应是指个体存在一种高估自己所拥有物品价值的倾向。

例如，失去100元远比获得100元要更深刻。因此，人们更倾向于避免损失，而不是追求收益。

大家都有的“损失厌恶“心理，这是人性中“自利”的部分，我们也可以看作是一种自我保护形式的体现。

所以，在专项维修资金这一问题上，业主们对于已有的维修资金，产生了禀赋效应，高估了维修资金的价值，宁愿不使用，也不愿想办法去重新归集资金。

禀赋效应造成的最大的局限性就是，影响理性决策，并使得所有人难以达成共识，进而影响决策效率。

3、房屋养老金制度需要解决哪些问题？

其实，最亟待解决的问题，就是上面我们提到的使用机制了。

除此之外，还有三个问题的解决，也是我们所期待的。

一是专项维修资金制度实施之前建成的房子，如何覆盖。目前，这类房子恰恰是维修需求和频率最高的房子。

二是续筹机制，如何完善。绝大部分业主，在及时、足额续交维修资金这件事上，没有主动性和积极性。

三是资金收益率，如何建立资金保值增值的长效机制。据统计，当前我国住宅专项维修资金平均年收益率仅为2%。而成立了24年的社保基金，年均投资收益超过7%。

如果住宅专项维修资金沉淀的万亿资金能够提高收益率，说不定也能解决一部分难题。

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