学表达2024年10月12日发布:万科退地后保利接盘，北京海淀新地王诞生，土地市场热起来了

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本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

图片来源：图虫创意

土地拍卖的场子终于又暖了一些。

7月25日，保利发展、北京建工集团联合体以89.01亿元的总价竞得北京一宗涉宅用地，溢价率为3.50%。拍卖总价刷新片区纪录，为海淀新晋地王。

该地块位于海淀区的明星板块永丰（下称“永丰地块”），规划建筑面积为不超过16.29万平方米，住宅部分的成交楼面价将近5.96万元/平方米，销售指导价9万元/平方米。

在竞拍之前，永丰地块早已获得市场较大关注，原因是这宗土地曾在2016年以44亿元的起拍价挂牌，后因房企激烈争夺而以封顶价59亿元卖出，买家为万科。不过，永丰地块后续的开发并不顺利，最终的结果是开发商退地，地块因此回炉重拍，而第二次出让的起拍价也上涨至86亿元。

尽管地块总价不菲，板块内新房供应充足，后续销售竞争不小，永丰地块依然吸引了三家房企或联合体参与竞拍。而永丰地块溢价成交的背后，是房企们投资意愿的逐渐改善。

多个城市出现“地王”

近两个月，在房企们的积极参与下，多个一线城市和热门二线城市接连出现土地溢价成交的现象。个别城市成功打破今年以来零溢价的局面，热度较高的城市甚至久违地迎来“地王”。

时代财经统计得知，这些城市至少包括北京、上海、广州、长沙、南京、杭州、青岛、成都和三亚。其中，青岛和三亚竞拍场面尤其激烈，由于参拍房企积极举牌，两场土拍的竞价次数双双达到数百轮之多。

6月20日，青岛豪宅聚集地崂山区一宗住宅用地吸引了中海、海信地产、海业益佳等三家房企的竞拍，该地块的挂牌起始价为13.75亿元，起始楼面价将近2.88万元/平方米，是迄今为止崂山起拍价最高的地块，即便如此，房企们依然展现出势在必得的态度。

最终，经过一个多小时、364轮竞价，该地块由海业益佳以总价18.87亿元斩获，溢价率37.23%，对应的成交楼面价为3.95万元/平方米，刷新青岛楼面价纪录。

数天之后，三亚也迎来了它的新地王，诞生地王的这场土拍整个竞价过程长达6个小时，竞价次数高达510轮，风头远超青岛。最终，河北房企天正地产集团的全资子公司三亚正基房地产开发有限公司，以16.36亿元的总价竞得，溢价率为37.7%，楼面价1.74万元/平方米创下三亚新高。

从参拍房企数量来看，杭州或许更受欢迎。6月28日和7月23日举行的两场土拍，杭州分别出让了两宗宅地，其中，6月28日两宗土地的参拍房企均高达16家，而7月23日也各自达到了10家，四宗宅地的溢价率介于22.55%至59.19%。

取得59.19%溢价率的土地位于临平区的丰收湖板块，这一溢价率既创下今年杭州土拍的新高，也是2019年以来的最高，地块受到房企追逐的原因是板块内新房供应不足，仅数亿元的总价也降低了房企的拿地门槛和压力，同时，1.2的容积率为房企提供了创造高溢价低密产品的条件。

房企投资意愿增强

多个城市土地市场回温，表明房企们投资意愿得到一定程度的改善。

以保利发展为例，时代财经统计得知，6月25日至7月26日，保利发展先后在广州、上海、成都和北京等热门城市拿地，其中，广州、上海和北京地块的溢价率8.5%、21.18%和3.5%，而成都地块则是底价成交。

四宗宅地的成交总价达到139.16亿元，若剔除6月25日以7亿元竞得的广州地块，7月以来，保利发展的土地投资金额也达到了132.16亿元。

而根据克而瑞研究中心统计，今年上半年，保利发展的拿地金额仅为115.8亿元，同比下降69.86%。去年同期，保利发展的拿地金额达到384.2亿元。

上半年，房企的拿地积极性整体走低。克而瑞研究中心的数据显示，房企投资百强拿地金额总量同比下降40%，降幅达到2023年以来新高。此外，上半年，拿地金额超过200亿元的企业仅有5家，超过100亿元的企业也仅12家，比去年同期分别减少4家、3家。

投资意愿减弱的主要根源之一，是房企在销售端普遍承压。不过，克而瑞研究中心指出，土地市场的冷清局面在6月得到改善，其重点监测30家房企单月投资金额288亿元，环比上升101%，该机构继而分析拿地金额止跌回升的原因，其认为一方面是5月份基数较低所致，另一方面核心城市在年中推地吸引了规模企业积极参与。

“面对销售端去化速度下降，各地政府相继加强调控，在供应收缩的同时，还加强优质低密地块刺激，使得青岛、南京土拍热度明显上升”，克而瑞研究中心表示。

中指研究院市场研究总监陈文静进一步分析指出，多个城市土地市场回温，反映了房企对于核心区地块仍然保持较高参拍意愿，“这些地块往往具备质量高、周边配套较为完善、所处区域房地产市场短期库存相对合理、项目流速确定性较高等特点，企业布局或深耕意愿强烈”。

尽管下半年预期房企对投资的兴趣有所提升，但两家机构均得出了相似的结论，即房企依然会保持谨慎的态度。

陈文静认为，针对非核心区，在“以销定投”策略以及房企资金端仍承压下，房企拿地较为谨慎。因此，在新房市场信心尚未明显修复前，土地市场点状高热、分化加剧现象预计短期仍将延续。

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