未来网2024年10月12日发布:民宿发展良莠不齐，在线平台大部分亏损

“从非标准酒店，到非酒店标准，非标住宿不再是无标准、边缘化的住宿方式，而是从小众走向大众，以新的商业形态和消费者需求导向重塑大住宿业格局。伴随近几年度假型旅游消费的兴起，沉积在旅游地的开放项目被更多地赋能，出现民宿、度假租赁、共享农庄等新兴业态，这是在遵循酒店标准SOP之外有着比标准住宿更为灵活的运营模式和商业业态，客栈、民宿、度假公寓正在构建独立的非标住宿业。”罗军认为。

相比酒店这类标准化产品，非标化的民宿被业界认为投资回报更好。第一财经记者走访和体验了数个民宿短租与酒店项目后发现，民宿每夜价格从数百元到1000多元不等，而与之装修档次差不多的中端酒店价格则在500多元到600多元一夜，但因民宿通常是多人入住，而酒店很多是单人入住，因此民宿的人均费用明显低于酒店。

有业者给第一财经记者算了一笔账，单体酒店通常100间客房规模，民宿在数间到数十间不等，酒店的单间客房投入至少5万元以上，而民宿平均每间客房投入可控制在1万元左右。酒店具有清扫洗涤和人工服务等，因此每100间客房就需要20个员工，以一个员工年薪5万~6万元来计算，一个单体酒店的薪水成本就达100万元一年，而短租民宿基本没有服务，人工成本很低。此外酒店有统一的客房用品等成本，而不少短租民宿没有这些开支。目前经济型和中端酒店的投资回报期通常在5年以上，高端酒店该数字超过10年，短租民宿的投资回报期可控制在2~3年。

于是一大批独立或连锁的民宿涌现，但随之而来的问题也出现了，比如产品本身的质量、行业规范问题、证照问题等。

“民宿肯定有潜力，我们也看到了业者和投资者在此领域的大进大出，但行业目前缺乏统一规范标准，证照问题也存在。现在业者是局部化地去规范，比如部分地区出台负面清单，规定福利房不可做民宿或一些民宿需小区业主同意等。”小猪短租创始人陈驰告诉第一财经记者。

在杭州市民宿行业协会会长，借宿创始人CEO夏雨清看来，相比欧洲市场，中国的部分民宿产品是缺少设计的，行业标准化也存在难题。

目前，全行业也在积极探索行业服务标准。国务院办公厅印发的《完善促进消费体制机制实施方案（2018－2020年）》中明确提出：鼓励发展租赁式公寓、民宿客栈等旅游短租服务。此外，《旅游民宿基本要求与评价》首次对民宿进行界定和规范。广东、浙江、福建等多个省市也将以地方法规形式，对民宿的发展进行引导、支持和规范。

资本遇行业洗牌

民宿在中国市场仍是一个略显青涩的产业，面临行业发展初期的房源供给分散、不集中等顽症。利用这些民宿发展初期的机遇，一些民宿代运营托管平台包装出“漂亮”的财务模型，但随着市场发展逐渐趋于成熟，这种看似完美的财务模型也“不攻自破”。

据了解，民宿托管平台路客去年年初快速完成了两轮亿级融资；去年6月，连锁品牌有家民宿也宣布，获得来自携程、途家、58产业基金战略投资。去年7月，爱彼迎宣布向民宿托管平台城宿投资500万美元。

从2015年开始，线上民宿平台投资开始趋热，约有19起投资事件发生，但随后两年呈现下降趋势。2018年受整体融资环境趋冷的影响，我国主要共享住宿企业融资进展依旧不理想。

根据《中国共享住宿发展报告2019》，2018年我国主要共享住宿企业实现融资约达33亿元，较上年下降11.6%。进入2019年，只有路客、易民宿、木鸟短租等几家平台获得融资。从资本入场阶段而言，投资开始向两端延伸，集中于天使轮、Pre-A轮或C轮甚至更后轮。

这意味着投资人对于项目的选择更为谨慎，民宿资本和运营资源进一步集中，平台的用户总量、增长速度、用户活跃度、转化率、营收能力成为投资人更关注的要素。

从市场竞争格局而言，民宿市场日渐趋于饱和，进入行业洗牌阶段，一些营收能力差、商业模式不成熟的项目，已经开始出现倒闭现象，大平台的兼并也在加速。

一位民宿产业投资人告诉第一财经记者，民宿项目主要有三种模式：第一类是以途家网为代表的B2C模式，平台方主要收集线下房源信息，然后进行统一的包装、管理和运营，从而缩减交易流程，提升交易效率。第二类是C2C模式，即以Airbnb、小猪短租为代表的民宿共享平台，主要采取“轻资产”模式，通过平台直接对接房东和房客两端，并不对供应端做过多管理。这种模式下经营和人力成本更低，也能够满足客户个性化需求。但问题在于房源水平参差不齐，存在人身和财产安全隐患。第三类是以住百家为代表的C2B2C模式，如同“在线精品超市”一样，平台通过各个渠道获取房源信息，并不与房东直接签约，而是以中间商的身份为房源和旅客提供信息和交易对接，盈利的主要方式是差价转租。它对公司的运营审核能力提出更高要求，要求平衡好运营和成本投入。

“目前市场竞争已经非常充分，获客成本越来越高，而且大部分在线民宿预定平台都处于亏损状态，如何实现盈利已成当下最大考验。”上述投资人表示。

“平台的考虑，首先是获取好的房源，优质的房源是平台的必争之地。”提供空置房产溢价出租一站式解决方案的初创公司后来居上创始人王波对第一财经记者表示，随着平台整合趋势的进一步加剧，未来优质房源也会进一步集中，大平台加入竞争会让一些房源分散、品质不高的平台更难生存。

近期Information的一份报告显示，Airbnb今年一季度的亏损较去年同期翻了一倍。

民宿众筹变“众愁”？

面对民宿市场的日渐饱和，以“多彩投”、“开始吧”为代表的民宿众筹平台迅速崛起，试图以一种新的模式来聚集资本，并实现更好的营销效果。

所谓“民宿众筹”包括股权众筹和债权众筹，国内民宿众筹平台主要以债权众筹为主，即满足一定资质的用户在众筹平台上注册成为共建人后，选择自己感兴趣的民宿项目投资，并从中获得分红和消费权益。

在民众筹宿平台上，由薛蛮子个人推出的民宿品牌“蛮子民宿·京都”众筹项目,在众筹平台一经上线,短短1秒就被抢光,8分钟就实现超募，这也使得不少投资人“蠢蠢欲动”。

“民宿众筹投资本质上是一种房地产行业的投资，是需要资本聚集的重资产产业，而众筹则从另一个维度上将这种重资产的行业导流给了大众，使原本具有相当额度资金壁垒的行业面向普罗大众敞开大门。”北京市隆安律师事务所高级合伙人李长青律师告诉第一财经记者。

但李长青律师进一步指出，民宿众筹天然具有依赖资金、重资产的属性，这将导致民宿众筹呈井喷之时，也暗藏着“泡沫”风险。从2018年起，接连有民宿众筹项目爆雷，纠纷呈多发趋势。

“民宿众筹是一种很好的借助互联网形式进行资金募集的方式，可是在监管未明确之前，平台尽调不到位，很容易出现问题。”渶策资本创始人甘剑平向第一财经记者表达了同样的看法。

对此，李长青律师表示，目前民宿相关政策尚不够完善，比如国外对Airbnb的房屋可以有登记管理，但国内目前这块还是空白。同时民宿众筹还存在法律风险，由于众筹是大众参与集资模式，涉及人数众多，存在合同违约纠纷、权属争议等民事风险。而不法投、融资行为，还面临着刑事风险。

从跟投人视角而言，李长青律师认为，众筹项目难以尽调，难以对项目状况进行有效了解，只能达成付款即同意的网络格式合同，投资风险大；同时，权利受到诸多限制，例如项目运行的知情权难以保障，难以参与有效监管和决策，难以有效退出等等，投资人大多不会被列入股东名册，从法律上讲不具有股东身份，从根源滋生了很多潜在风险。

“投资成本及收益难以兑现，众筹平台对资金使用情况缺乏有效的监督，发起人易于隐藏、转移利润，欺诈跟投人，且固定收益类众筹与非法集资的区别在一线之间，甚至还存在一些诈骗套现的情况，而一旦投资失败，跟投人面临诉讼成本高、证据获取难、索赔效率低等现实困难。”李长青律师强调。

针对民宿众筹投资风险，李长青律师建议首先从心理上要保持理性、审慎的态度。同时要观察市场发展潜力，对民宿行业应具备一定了解，对拟参投的项目所处地域、市场应进行相应的了解，甚至在确定投资前，创造条件去亲自参观访问调研，尽量避免跟风平台盲目跟投。

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