姜超律师2024年10月14日发布:存量房贷调降预期再起，招商蛇口涨逾2%，地产ETF（159707）翻红收涨！机构：本月或迎增量政策行情可怜之人必有可恨之处！明朝成化年间的一桩奇案，看出乞丐的恶毒

周三（9月11日），A股震荡分化，创业板指反弹，沪指再创阶段新低。交易情绪较为低迷，全市场超3500只个股下跌，沪深两市成交额不足5000亿元。地产股表现相对活跃，龙头房企小幅回暖，截至收盘，招商蛇口涨逾2%，张江高科、海南机场涨超1%，保利发展、新城控股、滨江集团、万科A等收红。

热门ETF方面，代表A股龙头房企行情的地产ETF（159707）今日下探回升，场内价格收涨0.2%。全天成交额超1500万元，交投维持活跃。

【最务实的手段？存量房贷调降预期再起】

消息面上，存量房贷利率调降预期再起。据媒体报道，随着新发放个人住房贷款利率走低，存量和新增房贷之间的利差扩大，市场上关于存量房贷利率下调的预期再起。流传比较多的调整模式主要有两种，即“重定价”和“转按揭”。

业内人士认为，当前存量房贷利率仍处于较高水平，降低存量房贷利率符合群众期盼，未来存在下调存量房贷利率的预期。不过鉴于当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率。

华泰证券指出，降息是最务实的“稳地产”手段之一。随着存量和增量房贷利率的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调的预期。难点在于银行商业利益考量，需关注各银行实际落地情况。存量房贷利率的下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。

【地产年内跌近22%！本月或迎增量政策行情】

2024H1中报显示，多数房企仍面临销售额下滑与利润下滑的双方面挑战。中信建投数据统计显示，中信房地产板块营收8488亿元，同比下降22.7%，归母净利润为-151亿元，上年同期为263亿元，板块业绩承压明显。地产ETF（159707）标的指数12只成份股净利润同比均为负增长。

地产板块行情或已充分反映房企困境。昨日，地产板块再度下探近年来新低，地产ETF（159707）标的指数续创2009年以来新低，截至今日年内累计跌幅近22%，该指数最新PB估值不到1X，处近10年仅0.59%分位点。

开源证券表示，2024上半年房地产市场整体回暖进度不及预期，销售回款下降也压制了房企拿地动力，头部房企销售拿地数据同比均有较大降幅。但同时行业出清过程中优质房企负债结构优化、融资成本压降，看好未来市占率提升。上半年房地产宽松政策持续，预计下半年在低基数下房地产销售数据降幅将持续收窄。

就地产板块行情机会来看，中银证券认为，9月或有一波交易政策的行情，需积极关注增量政策。美国降息预期若兑现，国内可能也会有一波降息行情，目前国内降息降准预期明确；另外需求端若真要刺激居民购房，政府需作出部分让利，在购房税费减免方面需进一步突破，切实降低购房成本。整体行业需持续关注“金九银十”的反馈。

【行业极致出清，龙头房企有望率先企稳修复】

配置机会上，浙商证券指出，本轮周期对于房企来说可能进行到极致出清的状态，结合当前及未来“双轨制”下的行业走势，预计未来刚需市场将是“红海市场”，将持续受到保障性住房和低价二手房的冲击改善市场则为“蓝海市场”，能够开发好产品的房企数量有限。此外，当前阶段能够逆势拿地的龙头房企具备毛利率改善的潜力。

该机构认为，2024年政策企稳市场是大概率事件，基本面较好的一线城市具备率先企稳的可能性。因此，建议关注聚焦核心城市+逆势拿地+强产品力房企，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复。

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