京报网2024年10月11日发布:开市场先河 公募FOF首投公募REIT

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中国基金报记者 李树超

基金专业买手终于进入公募REITs市场，2023年公募FOF四季报显示，有两只FOF持有公募REITs产品，持仓总市值87万元。

业内人士表示，当前，公募REITs产品偏少且二级市场表现不佳，投资REITs需“精挑细选”，更关注产权类REITs和被错杀的品种。

公募FOF首投公募REITs

公募FOF投资“开先河”。2023年基金四季报显示，两只公募FOF——汇添富添福鑫添益均衡养老目标三年持有、天弘睿享3个月持有的前十大重仓基金中包含了4只公募REITs产品，持仓市值合计87万元，比例最高的占基金净值的4%。

谈及将公募REITs纳入组合的考虑，天弘睿享3个月持有基金经理王帆表示，主要配置低风险产品，希望在利率债、信用债票息处于历史低位的当下，达到债券增强的目的。

汇添富基金资产配置中心总监徐博表示，公募REITs作为区别于股、债、商的大类资产，底层资产与其他大类资产的相关性较低，且具备强制稳定分红的独特优势。将其纳入组合，能够起到分散风险、降低波动、提升组合有效边界的作用。

济安金信基金评价中心主任王铁牛补充道，公募REITs的底层资产丰富，包括产业园区、生态环保、能源基础设施、交通基础设施等，对于公募FOF进行多元化投资、提升资产配置有效性有积极意义。

实际投资的公募FOF有限

作为大类资产配置的专业买手，公募FOF对区别于股、债风险收益特征的公募REITs给予了较多关注。

Wind数据显示，截至2月3日，已有264只公募FOF（份额合并计算）将公募REITs纳入投资范围，在全部产品中的占比达到54%。

不过，从四季报看，实际投资REITs的公募FOF仍然很少。

针对上述现象，王帆表示，REITs产品仍有一些进入壁垒；而且，当前产品缺乏赚钱效应，FOF投资动力不足。

具体来看，王帆分析，一方面，目前对投资侧的真实考核期相对较短，相当于负债久期低于资产久期，所以对于长久期的投资方法论，难以在产品侧落地；另一方面，原始权益人融资成本较低，在表内可以成本法估值。而公募FOF投资者负债成本较高，需要用市值法估值，由此造成一级、二级市场估值存在一定分歧。

王铁牛表示，首先，公募REITs相对规模较小，产品数量也不多，截至2023年底，市场上只有30只公募REITs，对于公募FOF来说投资空间有限；第二，2023年REITs加权价格指数累计跌幅达到20%，二级市场表现较弱；第三，并非所有上市公募REITs都能纳入FOF基金的投资范围，还需要满足运作期限、资产规模等条件，也就是说公募FOF只能投资一部分REITs产品。

从公募REITs的二级市场表现看，继2023年下跌超过20%之后，截至2月2日，中证REITs（收盘）全收益指数今年以来再度下跌6.22%。

多位业内人士认为，REITs产品的赚钱效应、投资价值以及市场流动性、波动性，是影响公募FOF投资REITs的关键性因素。

王帆认为，在现有激励机制和金融市场定价特征下，更多投资者倾向于右侧入场。如果公募REITs市场有赚钱效应，公募FOF投资的节奏会明显加快。而更多类型投资者的加入、更丰富的可投资类别，长期看会实现两个市场的双赢局面。他建议REITs进一步丰富产品品类，引入更多投资者，改善机构的激励机制，可能会对市场的活跃有一定帮助。

王铁牛也称，“相信未来会有越来越多的FOF考虑配置REITs。不过，REITs产品的产权结构是否清晰、是否具有持续的经营运作能力、是否具有持续稳定现金流回报，以及在二级市场的流动性和波动等都是制约FOF配置REITs的主要影响因素。”

青睐产权类和被错杀品种

经过较长时间调整，多位业内人士认为，目前公募REITs估值已渐趋合理，安全边际不断增厚，产品具备较高的长期配置价值。

徐博表示，从公募REITs四季报披露的情况看，大部分项目经营比较稳健。无论是产权类还是特许经营权项目，分红率相对较高，且分红的稳定性和确定性较强。在二级市场价格大幅下跌之后，REITs产品的投资性价比大幅提升，对整体市场并不悲观。

“虽然公募REITs整体下跌，但其中仍存在不少经营稳健、分红率高、长期性价比突出，在市场整体下跌中被错杀的品种，对于这些品种我们是非常乐观的。”徐博说。

王帆也表示，和票息率处于历史低位的债券类资产相比，产权类REITs具有明确的长期投资价值。即使是负债侧考核期短、资金量有限的产品管理人，也可以逐步加大产权类REITs资产的配置力度。

业内人士强调，FOF等更多专业机构投资者进入公募REITs市场，将更好地发挥专业机构二级市场价格发现、充分定价的功能。

北京市盈科律师事务所胡浩律师、孙可心律师认为，专业机构投资者的参与，对公募REITs的长远健康发展有重要作用：一方面，更多专业机构投资者的参与，有助于提振市场信心。非专业投资者对公募REITs的了解较少，缺乏投资积极性，需要依靠专业机构投资者带动。另一方面，更多专业机构投资者的进入，将使公募REITs的价值评估更加合理。

“专业机构投资者发挥定价功能的同时，能够有效降低二级市场价格的波动幅度，从而吸引更多投资者进入REITs市场投资，促进REITs产品长远健康发展。”徐博也称。

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