手机中国网2024年11月16日发布: 存量房贷利率下调,我还需要提前还房贷吗?
作者:夏梓桐 | 责任编辑:Admin
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文|蒲祖林(正信期货首席经济学家)
本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播讨论《存量房贷利率调整细则公布,你的房贷怎么调》时的发言整理而成,发布前经作者审阅。
【1】这一次调控既想限制北上深,又想政策放松
房地产政策,从2018年以来,一直在说房住不炒,房价涨高了之后,政府觉得房价不能过快上涨,会抑制经济活力。这个政策基调在这么多年一直是没有变化过的,虽然说2022年之后,地产行业有一段时间表现比较颓势,但政策并不是积极的鼓励房价上涨。
这轮各大银行存量房贷利率调整细则发布,我们注意到一些银行避开了北上深的二套房情形。的确,北上深作为投资属性最强的几个城市,房价政策相对偏保守。
原因在于,第一,北、上、深属于金融属性最强的、中国最高净值人群所在的城市。只要这个地方的房地产政策放得过于宽松,投机属性就会非常强,把价格给炒上去,这是我们不希望看到的现象。
第二,北京、上海这两大城市人口2000万以上,非常密集,如果说城市要有一个良性发展,政策层面就不希望人口持续涌入。因此房地产政策就不能过于宽松。
第三,房地产的颓势对经济发展有一定拖累,北、上、深这三个城市地产规模占全国盘子比重相对较小,财政压力也不大,政策要精准发力,宽松政策着力点就要放在省会城市、三线城市、四线城市。
我们看到,大的政策基调还是要求房住不炒,但从政策落实的过程中,又显得非常宽松,这一次既想限制北上深,又想政策放松。我们注意到,北京、上海的二手房利率,相当于LPR减5个或25个基点。
相比减30个基点,差异也就10个点、20个点,二套房首付比例也就差5个点,这样一个比例,它对投机属性的抑制并没有达到一个很明显的作用,但政策的基调,其实是不希望房价上涨。
【2】利率还会持续往下走,只不过不知道走的是快还是慢
有人对固定利率转浮动利率存有顾虑,我觉得五年、十年可能都不用去考虑用固定利率。
我一直跟踪宏观周期,房子的需求是由人口决定的。从人的生命周期的角度上说,大学毕业之后,26到46岁阶段是人的消费上升期,有了钱会去购买房子,房子是最大宗的消费商品,这个时期房地产会有大量的购买盘,如果进入人口下行周期,人的购买需求是会减少的。我们国家恰好是2012年进入劳动力人口的拐点,如果说按照定义的消费购买人群,实际上2016年真真实实地消费见顶了。
房地产迎来2016-2018的上涨周期后,它再次往下走,人口周期往下,需求肯定会往下。国家要保持经济,一定会实行宽松货币政策,这对于财政、宏观调控政策来说,它是最简单易行的。货币需求减少,货币政策又宽松,供应会显著增加,利率一定会往下走。
具体会走多深?现在我们的LPR是3.85,减了30个bp,大概在3.5左右,3.5 我认为还是非常高的,参考西方国家所经历过的人口周期,像美国、日本,真正的房贷利率是降到3以下,甚至到2,像日本,现在还长期是2以下。
利率还会持续往下走,只不过不知道走的是快还是慢,但我想它再也回不去4以上了,甚至3以上。这个政策是给广大购房人群的福利,原来高位买固定利率的,一定要转换成浮动利率,跟LPR挂钩。
政策全面宽松后,各个银行的政策应该会更加激进,抓住优质的房贷资产,或者是客户群体,会有相应的竞争机制,有些甚至会给购房人非常低的利率。这可能是未来的大方向。
我们知道各个地方都已经下调了利率下限,有些甚至减40BP、50BP。这一次政策应该主要针对买在高位的那批人,为了化解债务压力,央行给你省了很大一笔支出,是按多少万来算的,可以去进一步刺激投资或消费。
国家调整利率有诸多制约因素,央行会考虑几个关键的变化,一是汇率,二是货币政策对实体经济的刺激效果。
9月24日之前,很多人认为央行会调降房地产LPR利率,认为调50BP。但之前的一个周五,美联储降息50个BP后,我们没有跟随调降,大家就觉得很失望,其实我们央行更多关注汇率的稳定性,人民币到7-7.36区间的时候,不希望继续贬,那为什么人民币会贬呢?美国的利率太高了,美国一直处于加息和利率高的状态,中美国债利率倒挂(中国国债利率低于美国国债利率),资金会自然而然地流向美国,人民币的汇率面临持续的贬值压力。央行为了稳汇率的目标,利率就降不动。
当美联储降了50个BP之后,人民币汇率有一个小幅的升值,但这个过程中,人民币贬值压力是一直存在的,我们的利率短时间很难进一步大幅下行,除非我们看到美联储又继续大幅降息,这样就可以去展望人民银行会再次降息。
利率在过去一两年一直都在下降,可能大家感受不到,房贷利率下降的不多,金融市场的利率,比如国债利率已经创了历史新低,人民银行的政策利率7天回购利率也已经下调至1.5%的低位,为了保障银行的利润不受侵蚀,央行通常在降房贷利率前先调政策利率,比如7天回购利率、中期借贷便利(MLF)利率,它是房贷利率下调前的风向标,我们可以观察这个动向。
【3】如果签的是浮动利率,建议不要提前还房贷
10月21日LPR会不会再降?央行在9月12日的新闻发布会中,潘行长说了,未来年内不排除还有进一步调降准备金利率,甚至可能调降 LPR 利率,但这只是一种可能性,会不会调,我认为它还是要取决于美联储政策的动作。
很多人的房贷利率在2021年之前,都是非常高的,当时LPR加个50个BP,跟现在减30个BP,直接相差80个BP,老百姓会去做比较,原来很多人买房的,手里有现金的人,会去比较收益,存银行理财有多少收益,原来可能有3.5%左右,现在几乎是2.5%这么低,这样,房贷利率如果还维持在高位,它自然而然会想着把这个去还了。
这一次降了之后,3.5%的房贷利率,跟10年期国债利率,相差大概是1.4个百分点左右。这是什么水平呢?
它是2019年以来的相对低位,老百姓心里会去衡量。我现在去投资,理财收益这么低,房贷利率也降下来了,我自然就不会去还房贷了。
如果说签的是浮动利率,我建议不要去提前还房贷。
2018年房市最热的时候,我也是个观点,为什么呢?我们研究宏观,就知道利率一定会往下走,会走得非常非常低,会奔着2%的水平去,甚至政策利率奔着零的水平附近去,如果不去,这么多债务就没法化解。
全球所有央行都在印钞,货币购买力会持续下降,你今天100块钱,到明年央行印了10%,你的100块钱,如果能够变成110,那货币购买力是没下降的,如果你不变,你的购买力就下降了10%。
央行不断印钱的过程中,所有资产从长期的角度上来看,都会有个货币效应,会上涨,会涨价。对老百姓来说,你的财富要通过什么样的渠道保值对抗货币贬值。
从大类资产配置来看,你的钱怎么配置?
一是黄金,一是股权,一是债券,这三类资产都会涨价,一二线城市核心地段的房子也会在货币效应中涨价。
如果提前还了,钱就固化到里面去了,可能会面临房子在地段不太好的情况下,没保值、没增值,钱也进去了。从财富配置的角度上说,我认为钱买最安全的债券,买黄金,甚至是买风险高一点的股票,比你提前还贷要好。
因为货币大释放的情况下,那点房贷利率相对比较少,你去看西方历史,他们的货币贬值速度几乎8%、10%,中国也有8%的水准,在这个情况下,你去算一下该去配置什么样的资产,当然如果说你是刚需,又没有钱去提前还贷,那么尽量维持这个房贷,不要去还,把现金留着,以备不时之需。
【4】居民买房的需求并没有崩溃,只是被抑制了
降存量房贷利率,我认为对银行来说是好事。
银行存款和贷款利息差,已经压缩的越来越窄,利润确实会受到侵蚀,因为银行让利了1500亿,但我们知道,现在银行的房贷大概是 37.8 万亿的规模,房贷余额还在下降,也就是说银行优质资产损失了,我们估算在提前还贷情况下每年的利息直接减少700多亿,30年减少2.2万亿,相比1500亿的短期损失,这其实是更应该在乎的。
潘行长在新闻发布会中也说了,降了存款准备金利率,相当于对银行释放了1万亿的低息成本。银行拿这个低息再去做放贷。这个净息差的影响是不大的。
房地产行业从政策出台上,相当于一撸到底了。我们看看西方国家,他们的利率首付比例大都在10%-20%之间,我们一下子降到了跟他们一样的水平,另外,利率也是紧跟LPR的浮动变化了。
从这一角度来说,我们原来对房地产行业过多的限制、约束,相当于全部打开了,这对行业本身是一个天大的利好。
但复盘整个这轮房价下跌的原因(西方国家也经历过这样的过程),我们发现这不仅仅是房地产自发的内生性的调整,也不是说我们的需求崩溃的不行了。
我做过测算,即便是按照人口的变化,房地产正常需求一年应该在10-12亿平方米,换算成100平方米一套的房子,也有1000万到1200万套的需求,但现在我们已经按年化调到9.6亿平方米了,显然是超调了。
为什么会超调呢?
这是一个宏观经济的问题,房价在下跌,真正有需求想换房子的人,会观望或甚至不换,它是一个被抑制的潜在需求。
当前房地产供给少,需求少,库存也降到合理偏低的水平了。行业已经接近出清。已经是跌到一个相对长期的支撑点。我认为,这是新一轮房地产周期的上行起点。
从西方国家来看,经济要想好,必须地产好,地产好不了,经济回不来,日本失去二十年,就是地产不行。韩国、德国、美国这些国家都面临人口老龄化的问题,需求往下走,它的房地产价格能创新高。这其实是一个货币效应,它作为一个资产,有保值功能,能对货币贬值进行抵补。
资产资金流向地产去保值。
当然三四线城市以下的,肯定是长期往下走的。核心资产,比如省会城市这种优质的,就能够保值。国家现在要刺激经济回暖,必然对地产下手,扭转地产下跌的状态,稳在这个位置。
这也就意味着价格在这里见底了,能不能涨起来?
如今地产已经市场化了,政策发力点作用到了实体经济,当居民收入开始涨了,老百姓有了钱会去买房子。
我认为有三个支撑点:
第一,我们的改善型需求,即便是房地产下行,能看到大户型数据是增长的,只有刚需是下降的,这是年轻人不愿意买房、不愿意结婚导致的。
第二,有个真正的需求叫存量房的置换需求,这个需求量是非常庞大的基数,我们国家的房地产市场,也就短短20年,2000年之前,接近3.6亿人住在城中村老工房、福利房,80年代的房子逐步进入了一个危房阶段,需要把房子更新成新房子。
这些需求一点燃,房地产立马起来了。
【5】现在要把房地产给温和地刺激起来,温和地增长
银行间转按揭,通常买房子,居民是债务人,银行是债权人,如果你这家银行给我的利率太高了,又协商不了,那我是不是可以换成另外一家银行?这个过程中,可能以前会比较麻烦。现在的政策就给你提供一个便利的通道,允许你去这么做。
还有一种情况就是比较常见的,卖掉一个房子之后,再去买一套新的房子,现在允许房子直接找到买家,买家贷款直接转移给新的买家,如果是同一个银行,内部就直接处理了比较方便。跨行按揭,未来也会很方便,解决了购房过程中的摩擦成本。
我看到有些地方降契税,因城施策,围绕各个地方真实的财政情况,行业政策几乎没有障碍了。
从财政政策的角度来看,财政部长蓝佛安说,卖了一套房子,付了增值税,再置换买一套可以抵扣。这个改善型需求,国家是鼓励的,这个也是真正关键的一招。财政还允许地方政府发专项债去购买存量房,用国家的力量来买房子,用于廉租房保障房,这对于市场托底起到比较好的作用。
我国未来的资产价格就是水牛的资产价。货币效应下,央行会持续的扩张,对于金融市场,比如说黄金,债券、股市,核心资产,经济下行的过程中,利率下行,货币贬值,资金就被迫去买它,大类资产配置的角度,大家都去买这些,我们认为未来有三牛现象:债券牛、股市牛、黄金牛。
西方国家出现过股债双牛的情形,它的地产的复苏,不是真真实实的复苏,我现在是100块钱的收入,央行向市场投入10%的货币,明年收入增长了15%,这才叫实际复苏。
如果说明年低于10%,那叫名义复苏,实际上没超出货币效应,如果说收入反而跌了,这叫通缩,过去很多西方国家经济进入漫长的慢牛,实际上它是货币效应。我们说德国的股市、韩国的股市都能创新高,你说它的经济很好吗?不是真的好,是货币效应、财富效应,所有人的钱都在贬值,但贬值过程中真实的收入又没有减少,他看到了账上的钱没有减少,比如说可能还增加,从100块钱变成110了。
这个过程中,大家都很欢心,财富没有缩水,虽然说购买力下降,但总体上最终的结果可能还是会赚的。为什么呢?因为资本主义市场经济,你不可能消费完所有的,一个人的需求是有限的,财富会被固化下来。所以我们看到,西方国家居民财富越来越多。
因为我们的人口真的是往下走,所谓的名义增长,仅仅是跑赢货币的增速,或是财富的保值,就会出现所有都涨,水涨船高。
货币多了,利率会往下掉,对应的就是债券价格要上涨,我认为北上深、省会一线城市的核心地段房子都会慢慢的长出来。
来源:九派新闻
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最新评论
水树洵 2024-11-15 23:15
第三,房地产的颓势对经济发展有一定拖累,北、上、深这三个城市地产规模占全国盘子比重相对较小,财政压力也不大,政策要精准发力,宽松政策着力点就要放在省会城市、三线城市、四线城市。
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Goteri 2024-11-15 14:13
从这一角度来说,我们原来对房地产行业过多的限制、约束,相当于全部打开了,这对行业本身是一个天大的利好。
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安德烈娜·霍尔塔 2024-11-15 21:24
央行不断印钱的过程中,所有资产从长期的角度上来看,都会有个货币效应,会上涨,会涨价。
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