证券时报2024年10月12日发布:北京10万元+豪宅集中上市 8万元限价“红线”为何会被突破

直到今年10月中下旬日，北京金茂府、昆仑域、玺萌一号院和泰禾西府大院相继获得预售资格。这四个项目中，有两个项目预售单价超过9.5万元；另外两个项目预售单价则超过11万元，是名符其实的10万元+项目。在北京“限竞房”集中上市的当下，当购房者纷纷判断市场走向要继续下行的时候，豪宅集中上市引起世界极大关注。

当《每日经济新闻》记者致电询问玺萌壹号院销售人员是否能去售楼处看看时，对方回应：“您听完我们户型和价格的介绍再决定要不要来吧。”看似“冷淡”的语气后面，是豪宅旺销的数据。据了解，北京金茂府取得预售证的44套房源已经销售一空，昆仑域、西府大院等豪宅项目的房源目前也所剩无几。

10万元+豪宅批量上市为何热销？为何此前北京的8万元/平方米的限价“红线”会被突破？

“光盘”再现

在北京地区，通常将单位面积售价超过8万元的楼盘称为豪宅。

对于豪宅而言，曲高和寡是市场上的常见现象，而其销量也往往会随着价格升高而降低。而北京豪宅的去化率却背道而驰。

位于丰台区宋家庄的金茂府项目，销售户型以250~350平方米之间的大平层和叠拼别墅为主，总价大约2000万元左右就可以选择一套主力户型，这样的价格在北京此次上市的豪宅中尚属于较低水平。

由于各种原因，北京南三环和南四环之间发展得并不太充分，基础设施和商业配套有所欠缺。临近立冬的一天下午，当《每日经济新闻》记者走出宋家庄地铁站时，看到的是众多楼盘施工现场和一座座低矮的居民楼，这里时常有卡车开过带起阵阵烟尘。

销售人员向《每日经济新闻》记者表示，在开盘前，很多购房者对获得预售证的44套房源就显示出强烈的购买意向，房源现在已经销售一空。现在能向记者推荐的只能是即将获得预售证上市的房源，需要先期排卡。该销售人员还表示：“越到后期开盘的房源价格肯定就越高。”

但是，据代理行人士分析，金茂府吸引客源的不仅仅是所处便利的地理位置，还有自身口碑。金茂府自带的科技住宅属性以及北京其他区域金茂府项目的成功，为此次开盘增色不少。

位于南二环至南三环之间的昆仑域项目毗邻丽泽商务区，是这4个项目中最靠近市中心的位置。此次昆仑域拿到预售证的是二期叠拼项目，户型均在250平方米左右，均价11.5万元/平方米。

《每日经济新闻》记者在走访中发现，昆仑域之前的维权事件并没有影响到此次销售。该项目销售人员表示，自开盘以来，获得预售资格的112套房源已经销售了90多套。上叠户型基本已经卖完，剩下叠和中叠产品在售。而昆仑域一期，也即有维权问题的房源，清退岀的30多套房源正在办期转现上市销售。

泰禾西府大院位于丰台区丽泽桥西北侧，属于泰禾集团旗下的高端项目“院子”和“大院”系列之一。大院系列的显著特征是小区内采用中式园林景观设计，亭台楼阁彰显出一种中式的豪奢，企业的说法是“感受皇家园林大美”。同样令泰禾津津乐道的是，在大院中的每一个单元都会有专属的管家随时为业主服务，凸显豪宅的尊贵享受。

西府大院以172平方米和197平方米的大平层为主要户型，均价为11.3万元/平方米，总价在2000万元左右。该项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前上市的这批房源已经卖掉了7成左右，可能很快他们就会去销售其他项目了。

在位于南三环南部嘉园路旁的玺萌壹号院，户型面积基本以330~500平方米为主，仅有126套房源，总价在3000万~5000万元之间。可能因为户型面积大、房源总价高，所以才会发生本文开头销售人员将记者“拒之门外”的场景。

据居住在附近的居民向《每日经济新闻》记者介绍，该项目周围以十几年前的老小区居多，配套设施也不到位。虽然一个如此高端的项目在该区域似乎显得格格不入，但据消息人士透漏，该项目销售成绩也十分可观。

“廉价”豪宅

拿地成本在很大程度上决定了房屋的最终售价，若从地价的角度审视，此次入市的几个豪宅项目售价并不算高。

2015年8月31日，经过64轮激烈角逐，中铁建、金茂联合体以50.25亿元竞得丰台石榴庄地块，溢价率达50%。经计算得知，该地块楼面价已超5万元/平方米，附加条件是配建规定的18600平方米公租房，价格为7000元/平方米。该地块就是如今的北京金茂府用地。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者：“一般情况下，楼面价达到房价的60%，开发商尚有盈利；如果达到66%，就没有盈利空间了。这是一个开发商说的。”如此来看，三年之后北京金茂府的售价的确算是“廉价”，这还尚未考虑各种因素的自然增值。

昆仑域地块的土拍同样发生在2015年。当年1月5日，丰台区亚林西居住区一期(0501-613、614、660)地块出让，土地面积10.59万平方米，建筑面积17.86万平方米。最终，该地块被招商、华润、九龙仓、平安联合体以总价42亿元、配建45300平方米“限价房”的代价成功摘得，溢价率近50%。

据当时中原地产首席分析师张大伟提供的统计数据，该地块的楼面价达3.73万元/平方米，刚刚达到售价的一半。2015年4月，该地块确定案名为华润昆仑域，由华润负责操盘打造满足改善性需求的平层大宅和叠拼产品。

在更早的2014年2月20，泰禾集团以49.58亿元获得北京丰台区旧改项目地块，附加条件是配建5万平方米限价商品房，21000元/平方米。该地块面积96390平方米，总建筑面积170535平方米，挂牌出让起始价为33.5亿元。

经过20轮竞价后，最终泰禾集团拿下该地块，用于打造西府大院项目。泰禾内部称，该块地的楼面价为5.5万元/平方米。当时一些市场专家认为，在扣除保障房以及商业还建部分，其楼面价要超过8万元/平方米。而与此对应的是，西府大院目前的售价是11.3万元/平方米。

步履蹒跚

此次入市豪宅项目从拿地到销售，中间经历了太过漫长的等待。三四年时间足够改变整个市场环境，也会令房企陷入十分尴尬的境地。

华润方面自拿地后，就鲜有昆仑域的声音。2015年的4月，华润宣布2015年将向市场投放顶级豪宅昆仑域，但此后却一直杳无音信。直至2016年7月28日，华润才重新宣布计划在当年的国庆档发布昆仑域样板间，10月底开盘。但是随着北京市“930政策”出台，一条不成文的限制售价“天花板”开始出现。一方面，售价比较高的豪宅拿证困难；另一方面，老项目在推出后期想涨价也很困难。所以直到2017年8月，昆仑域项目才终于成功一期取证，代价是售价下调至9.5万元/平方米。

随后就出现了昆仑域业主在即将交房时爆出的维权事件。每经网曾在今年9月13日以《昆仑域“豪宅”现形记》为题，报道分析了其豪宅减配的前因后果。在售价覆盖成本紧张的前提下，减配会成为房企不得不选择的方法。如今昆仑域二期上市，购房者反响如何仍待关注。

同样，自2014年以来西府大院也迟迟没能销售，这中间有开发商和政府限价的博弈。西府大院销售人员告诉《每日经济新闻》记者，泰禾规定该项目最低首付比例是50%。此前有代理机构消息称，西府大院只接受全款买房。并且，以如此高端定位的项目竟然是以毛坯房交房，若想直接买精装，则需要每平方米多支付1.5万元。

此次北京集中上市的几个豪宅项目销售比较热，但是这种热度能维持多久无法判断。随后，还会有葛洲坝中国府、中国玺等豪宅寻求入市。一些分析指出，这些豪宅是稀缺资源，卖一套少一套。但另一种观点是，随着豪宅批量入市，高端客户的选择余地也会更大，可以货比三家。

西府大院的销售人员就向《每日经济新闻》记者讲了一个细节：“昆仑域(一期)岀了问题，30名业主退房后，其中有20多个业主来我们这里买房了。”

对于此次10万元+豪宅为何会集中入市，合硕机构首席分析师郭毅表示：“今年限竞房等中低价位的房源上市量比较大，供应结构发生改变之后，没有必要再采取极致的调控手段。主管部门和开发商在价格上达成了一致，令这些豪宅项目能够入市。”

(责任编辑：王擎宇)