房屋养老金来了，推出的时机成熟了吗？

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本文源自:郭施亮

房地产税还没有来，房屋养老金先来了。以上海为代表等22个城市目前正开展试点，未来会不会全面推行，仍然存在一定的未知数、房屋养老金对大家来说，可能是一个比较陌生的概念。也许，对大家来说，对房地产税的了解会更多一些。

为什么突然提起房屋养老金？房屋养老金的提出，与存量房时代下大量的老旧房屋存在强烈的维护与改造需求有关。

住房维修基金是从1998年开始实施征收的。在2004年的时候，住房维修基金被调整为验收房屋前必须缴纳的一项费用。言下之意，1998年之前的老旧房屋，并没有住房维修基金的说法。

从1998年到现在，已经有26年的历史，意味着没有住房维修基金的房子的普遍房龄在26年以上。房龄超过25年的房子，在房贷审批的时候，银行会相当谨慎。同时，银行会对抵押房产的房龄有一定的要求，一般限制在25年房龄以内。换言之，如果房龄超过25年，在一般情况下，很难把房子进行抵押贷款。

随着大量存量房产的房龄增加，存量老旧房屋自然会存在维护、改造的需求。那么，维护与改造老旧房屋的钱，该从哪里出呢？

98年之后的房屋还可以有住房维修基金进行维护，但98年之前的房屋却没有住房维修基金的保障，资金从何而来，自然也是大家关心的问题。

实际上，即使是98年之后的房屋，拥有住房维修基金的保驾护航，也未必可以满足房屋的维护与改造，因为对房屋的维护与改造，需要花费一笔庞大的资金。房屋养老金、房屋保险也应运而生。

按照国外的做法，谁最受益谁承担相应的费用，意味着业主是承担主要的费用。但是，在我国，房屋养老金的资金来源并不局限于业主，还包括了财政补贴、住房维修基金的收益结余、土地出让金部分计提资金等。

房屋养老金在我国依然处于探索试点阶段，目前全面推行的时机并不成熟。同时，对不少业主来说，可能他们缴存的意愿不强，房屋养老金的推行难度还是不小的。

房屋养老金的初衷是延长房屋使用寿命，提升居住的质量。房屋养老金推出，相当于给自己的房子上保险，并进行定期体检。

但是，房屋养老金的到来，最直接的影响是大幅提升了购房者的持有成本，可能会导致部分持有多套房产，尤其是持有多套房龄超过25年房产的购房者的抛售压力。

目前，房屋养老金所面临的现实问题，一方面是业主缴存的积极性不高，可能更依赖财政补贴、土地出让金计提资金等方式，另一方面是降低房产持有的价值，业主们可能会考虑持有成本增加的因素而选择抛售部分房龄较大的房产。由此可见，房屋养老金仍处于探索阶段，全面推行的时机并不成熟。

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