上海正式告别“7090政策”！户型更大的房源将推出市场

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近日，上海市发布关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知，持续了18年的“7090政策”正式退出上海土地市场。

主要内容包括优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准，优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例，加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。

上海在今年土地出让中已有户型调整，当前以文件形式正式发文。中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，此次供应结构调整是对今年首轮第二场土地出让预告中“7090”调整的正式通知。

优化中小套型住房面积标准

通知显示，优化新出让商品住房用地中小套型住房建筑面积标准。根据上海市人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。提升住房套型配置均衡性，引导套内空间合理布局。

据上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，该标准也意味着，后续在新房的建造设计方面，各楼盘项目会有户型更大的房源推出，客观上满足了不同楼盘认购的需求。该标准也在很大程度上说明，传统住房紧缺的时代过去，住房产品设计更加注重户型宽敞的导向。

优化中小套型住房供应比例

优化新出让商品住房用地中小套型住房供应比例。原则上，中外环间区域不低于70%，中环以内区域不低于60%，新城和南北转型重点区域不低于60%，外环外其他区域不低于50%。继续将新建各类商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租赁房等纳入商品住房用地套型结构统筹范围。根据市场主体住宅产品适销等情况，符合《关于进一步完善上海市详细规划实施深化的工作意见》中所列住宅套数调整适用情形的，结合统筹实施方案，可适当弹性调整。

“对于后续不同区域的中小套型的供应结构产生了影响”，严跃进认为，从此类数据上看，中小户型比重最大的区域是中外环之间，这比较符合目前刚需购房者的购房选择。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰表示，“中小套型住房面积标准和比例调整，意味着未来更多的大面积产品将涌入上海新房市场，更好地适应当下住房需求结构变化，满足居民改善性居住需求。此外，减少不满足当下市场需求的小户型产品供应有利于提高新房供应效益，加快新房去化，提振企业拿地积极性”。

加强套型结构的区域统筹

加强新出让商品住房用地套型结构的区域统筹。加强区域协调，相关区（管委会）可根据城市总规、单元规划，对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则，统筹中小套型商品住房；新出让的商品住房地块在一定时间内做好项目统筹平衡；具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。

“加强套型结构的区域统筹则代表，在区域总面积不变的前提下，可以在各个盘之间分配统筹平衡中小套结构，理论上越核心的地块中小套的占比越低”，陈炬兰表示。

严跃进也认为，该政策也意味着后续各开发商户型设计方面的灵活性增加，空间增大，这也有助于结合后续购房市场变化等进行产品优化，有助于产品适销对路。

整体来看，新房市场供应以大面积产品为主，二手房市场以小户型产品为主，满足居民多样化的居住需求。严跃进表示，“上海政策代表了全国房地产行业的新趋势，也就是住房产品在追求好房子方面持续发力，其中对于购房者来说，好房子的一个重要标准就是宽敞舒适。当前户型政策具有非常好的导向和启示”。

采写：南都湾财社记者 王艳玲

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