源生如潮2024年10月15日发布:解码：普洛斯52亿美元合并交易的“轻”与“重”

最具代表性的案例之一是美国仓储资产的交易。2015年，普洛斯以81亿美元的价格从黑石手中收购了IndCor仓储项目，短时间内跃升为美国市场第二大物流不动产运营商。四年多后，即2019年6月，普洛斯以187亿美元的价格将这一批美国仓储资产又卖回给了黑石，创造了当时不动产领域内有史以来的最大交易纪录。这一交易不仅为普洛斯的投资人带来了丰厚回报，也进一步显示出其在资本投资与运营实现循环上的功力不俗。

创立至今，普洛斯已经从昔日业界熟悉的仓储物流不动产巨头，发展为全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司。官网显示，目前普洛斯的业务已经遍及中国、日本、巴西、欧洲、印度、越南以及美国等17个国家和地区。

而此次交易中的直接主角——普洛斯资本GCP，2023年初从普洛斯集团中分拆独立，是普洛斯的独家投资及资产管理人。截至2023年12月31日，普洛斯GCP拥有63只基金覆盖的世界各大主要经济体，资产管理规模达1280亿美元（约合人民币9000亿元）。

这个重磅交易的另一位主角Ares，国内物流供应链江湖或许并不熟悉，这家公司其总部位于洛杉矶，是美国五大另类资产管理公司之一，目前资产管理规模达4470亿美元。今年，是 Ares 上市第十个年头，如若此次Ares与GCP 海外业务合并能顺利完成，Ares 将增加其资产管理规模，尤其是新兴市场的新兴不动产品类上。

对普洛斯而言，这笔交易的前期资金收益将为其提供更大流动性，并将用于继续减少负债，增强集团的资产负债表和提升关键财务指标。交易完成后，普洛斯集团净杠杆率预计将进一步下降至24%。而且，该交易所涉及业务在普洛斯核心经营性EBITDA中占比不到10%。

02手握资源，继续深耕中国市场

不难看出，通过这轮交易，普洛斯不仅实现了资本的有效货币化，还为把握未来下一个周期的增长机遇，预留了充足的资源。那么，普洛斯留出资源做什么呢？

“战略性地优化各地区的业务发展”。其中一个方向很明确，那就是继续重仓中国市场。

回顾过往，中国市场其实一直对于普洛斯而言都有着举足轻重的地位。

从资管规模来看，普洛斯目前在中国的资产管理规模约780亿美元。2023年初，中国市场的贡献率已超过了60%。

自2003年进入中国市场以来，普洛斯逐步构建了其在物流不动产行业的领导地位，是国内最大的仓储物流和不动产基金管理人，但其业务版图并不仅限于此。

根据其官网数据，目前普洛斯在中国70个地区市场，投资开发和管理运营着450多处物流仓储及制造研发等产业基础设施。此外，过去几年普洛斯布局的数据中心和新能源两大业务也颇具规模，如其国内数据中心IT负载超过1,400兆瓦（MW），包括分布式光伏在内的新能源开发规模超1吉瓦（GW）。

此外，围绕这三大业务领域，普洛斯旗下普洛斯资本GCP在中国境内外募集并运行30多支专门投资于中国的私募不动产及股权投资基金。2023年，普洛斯资本GCP全球新增募资约60亿美元，其中超过30亿美元来自中国市场新设立的基金和投资平台。

至于旗下隐山资本早已为物流供应链业界所熟知。隐山资本所投资的物流细分赛道头部企业包括了极兔、纵腾集团、跨越速运、G7物联、嬴彻科技、主线科技、立镖机器人等，资产管理规模约280亿元。

在公募基金方面，2021年6月21日，中金普洛斯REIT（508056.SH）上市，后于2023年6月16日完成扩募，是国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT。自上市以来，中金普洛斯REIT可分配金额连续12个季度达标，目前已完成8次分红，累计分配金额约8.56亿元，分红比例近100%。

深耕中国市场20余年，对于普洛斯而言，未来的中国市场依旧能够不断提供惊喜。

普洛斯表示，相信中国市场的前景，看好全球领先的人口规模和前瞻性产业政策驱动下的市场潜力。尤其是在其专注的供应链、大数据、新能源三大方向上，这些赛道的增长需求是十年、二十年、三十年不变的。

拿物流供应链行业来说，中国有着世界上规模最大、品类最全，同时也是最为复杂的供应链体系。同时，中国供应链的效率也是世界领先的，这已经通过外贸和出海方面的成功得到证实，可预见未来这一趋势和领先地位也将是相对确定的。为此，普洛斯将继续投入产业生态的打造，并深耕运营。