我是不白吃2024年10月10日日发布:月旦物语|楼下的快递柜也要IPO了
⭐发布日期:2024年10月10日 | 来源:我是不白吃
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文/研究员 宋子谦
大家好,中物智库每月更新一次的月旦物语来了。
本期是“月旦物语”栏目的第9期,主要为大家盘点2024年8月12日-2024年9月8日期间,与行业相关的重要事件。
1、存量房贷利率,等待下调
近日有消息称,政府正在考虑进一步下调存量房贷利率,允许规模高达38万亿元的存量房贷利率寻求转按揭,以此来降低购房者负债压力,提振消费。
这个动作其实非常有必要,现在存量的虽然之前降低到4个点左右,相对现在的10年国债收益率2个点出头仍然太高了。
通常情况下房贷的风险很小,几乎可以认为是一笔无风险收益,这对银行的业绩贡献很大,等于银行躺着赚了这笔不菲的收益。但是副作用就是居民不舍得消费和投资,全都卯足了劲提前还贷。
问题的根源还是在宏观经济,前几年5-6个点的利率大家都愿意借,现在4个点拼命还,背后的原因是缺少赚钱的机会,大家都不愿意投资和消费,进而加速了通缩的螺旋。
我国的住房资产占居民总资产的65%左右,房价的持续下调使得居民财富缩水,2022—2023年两年全国居民总资产缩水至少有10万亿元。
而在居民负债这端,按揭贷款却是不会缩水的,债务压力相对加大。居民选择节衣缩食、消费降级,终端消费的低迷已经开始向生产和投资传导,负反馈下一损俱损。
2、房屋养老金
房屋养老金这件事,我们认为,更重要的是还是关注使用机制的问题。
房屋养老金制度还是基于原有的住宅专项维修资金,这个一直是强制缴存的。开发商和业主都须交维修基金。业主是按照购房面积来交,开发商是按照总规模交。
所以,钱不是问题。问题是,这钱怎么用,用完怎么续?虽然相关的机制一直有,但是需要双三分之二和双过半,现实中很难实现。
目前,全国住宅专项维修资金结余超过1万亿,上海、北京、杭州等城市结余超过百亿,但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右,成都和深圳分别约为4%和5%,大量资金沉淀未有效利用,且单项使用率不均。
除此之外,还有三个问题的解决,也是我们所期待的。
一是专项维修资金制度实施之前建成的房子,如何覆盖。目前,这类房子恰恰是维修需求和频率最高的房子。
二是续筹机制,如何完善。绝大部分业主,在及时、足额续交维修资金这件事上,没有主动性和积极性。
三是资金收益率,如何建立资金保值增值的长效机制。据统计,当前我国住宅专项维修资金平均年收益率仅为2%。而成立了24年的社保基金,年均投资收益超过7%。
(往期参考文章:房屋养老金,不是钱的问题)
3、黑神话:悟空
现象级游戏《黑神话:悟空》出圈,连带着全社会掀起一股西游热潮。
其实,物业行业又何尝不是一个巨大的“西游世界”呢?
在物业行业中,同样有慈悲的菩萨、吃人的妖魔、威严的天庭和芸芸的众生,但唯独“悟空”太少了。
物业行业的“悟空”们,有的被压在了五指山下永世不得翻身,有的被妖怪割下头颅拿去下酒,却很少能够看到一个历经劫难终成大道的“悟空”。
但是,物业行业还是需要更多的“悟空”们。
也许有的物企想为行业找到新思路,也许有的物企不希望成为行业不正之风的一员,也许有的物企要坚持一个所有人都不理解的方法论,也许有的物企其自认为合理的东西触碰了别人的领地。
无所谓,我们需要去鼓励他们,勇敢去做!
4、餐饮业寒冬
北京市统计局近期发布的数据显示,2024年上半年,北京限额以上(即年营收200万元以上)餐饮企业利润总额1.8亿元,同比下降88.8%,利润率低至0.37%。
具体来看,一季度亏损4.5亿元,二季度盈利6.3亿元,二季度的盈利对比去年同期下降30%多。
这里统计的还是限额以上企业,也就是说,这还是餐饮里面的优等生,没有算那些小企业,小饭馆。
老百姓消费降级了,下馆子的次数少了,都在勒紧裤腰带,非必要不消费。同时,企业活力下降,各种商务宴请活动也在减少。
前段时间,台湾知名餐饮品牌鼎泰丰突然宣布,将于2024年10月31日前关闭其在中国大陆华北地区的14家门店。
虽然北京的餐饮业利润暴跌近九成,但是一鲸落万物生。
北京的餐饮配送及外卖送餐服务从业人员同比增长高达49.7%。同时,很多物企在中报季中披露的团餐业务保持了增长,利润也很稳定。
5、中报季落下帷幕
2024年上半年确实比去年同期更加艰难。从整体来看,物业行业仍面临宏观环境和地产下行的双重影响,2024年上半年,上市物企经营状况并不乐观。
多家物企的社区增值服务收入首次开始下滑。整体营收增速进一步放缓,毛利开始降低,净利润下降明显,行业增收不增利困境持续加大。物企开始重视止损,坚决退出不盈利的项目,谨慎的拓展,积极的寻求回款和可持续发展。
中物智库认为,在当前的市场环境中,物企要想寻找成长突破,强化抵御下行压力的韧劲,不仅要加强独立性、夯实基础盘、提高服务力,也要开源寻找到新的增长机会。此外,物企还需要紧跟市场趋势,不断调整和优化自身的发展战略,以适应不断变化的市场环境。
(往期参考文章:中报点评 | 更难的上半年?四大维度透视上市物企2024中期业绩之最)
6、贝壳正在挤压物企的成长空间
2024上半年,贝壳平台总交易额约为1.47万亿,较2023年同期的1.75万亿减少16.2%。净收入397亿,与上年同期持平。经调整净利润40.86亿,同比减少31%。
虽然受房地产行业下行影响,贝壳的业绩有所下滑,但是我们还是从其各项业务中,看到了贝壳在社区内对物企成长空间的挤压。
首先是,通过省心租布局房屋托管。如果大家对国外物业管理模式有所研究,就会发现,国外的物业管理公司大多都会把房屋托管作为主营业务的一部分。而国内的物业企业,却很少涉足相关业务。
目前,贝壳省心租在管房源规模超过30万套,而2023年同期的时候还只有12万套。
对于客户来说,贝壳提供的买房、租房、家装等需求,都是相对低频的需求。但是贝壳围绕“居住体验”把线下门店打造成为“一站式”居住服务的入口,从而做出信任的沉淀。
社区内的其他势力,正在一步一步赢得民心,而很多物企在社区里却总是处在矛盾的风暴点上。
(往期参考文章:贝壳正在挤压物业企业的成长空间)
7、保安与骑手的冲突
杭州一名保安与外卖骑手发生冲突,因外卖骑手下跪而引发广泛关注。
近年来,物业保安与外卖骑手的冲突事件愈发频繁。物业保安被要求尽最大可能拦截闲杂人员,把风险排除在外,将园区内的治安管理成本和电梯等设备使用频率降至最低;外卖骑手则被要求以最快速度送达,门岗成为“减速障碍”,双方冲突的基础由此形成。
本质上是两个缺乏执行权限和弹性的岗位职能的矛盾。“降本增效”的大趋势,以及定位、监控等电子设备的普遍应用,也进一步限制了这两类岗位的“自由裁量”权限。
类似事件屡有发生,折射出行为边界、基层治理、平台规则等深层次问题。畅通配送“最后100米”,共建“骑手友好社区”,仍需进一步推动制度建设。
8、丰巢赴港IPO
楼下的快递柜要去IPO了。8月30日,丰巢控股有限公司正式向港交所递交招股说明书,拟在主板挂牌上市。
对于丰巢,大家并不陌生,公司成立于2015年,创始人徐育斌曾是顺丰的一名快递员,长期一线的摸爬滚打让他嗅到智能柜快递柜的商机,在得到老板王卫的支持后,他创办丰巢,也收获了鼎晖、钟鼎、红杉、普洛斯等知名投资机构的支持。
至此,一向低调的物流大佬王卫,在顺丰控股、顺丰房托、嘉里物流、顺丰同城之后,即将收获第5家上市公司。
根据招股书,目前丰巢的快递智能柜覆盖了全国31个省份,约20.9万个社区。截至2024年5月31日,已累计为3.68亿消费者及350万快递员提供服务,拥有超33万组智能柜。
不过,丰巢近几年仍处于巨额亏损中。2021年-2023年,丰巢利润分别亏损20.71亿元、11.66亿元、5.41亿元
所以,丰巢在快递柜业务外,进行了一系列的业务创新。通过智能柜网络,丰巢还涵盖了互动媒体服务、洗护服务和到家生活服务等。
目前,丰巢已在全国范围内建立了洗护工厂网络,包括位于广东中山的一家自营洗护工厂和位于全国25个省份的135家第三方洗护工厂。
今年前5月,丰巢获得了报告期内首次盈利。于2024年前5月,丰巢实现期内利润7160.2万元。
9、上海康城小区宣布更换物业
上海最大社区康城小区宣布更换物业,行业头部企业碧桂园服务被推上舆论的风口浪尖。
从2023年开始,我们就有一个隐约的感受,那就是越来越多的社区在更换物业。并且伴随着行业内低价竞争、带资进场的现象也愈演愈烈。
存量物业管理权的大换手时代,或许早已开启大幕。上海康城宣布更换物业,只是这个大时代的一个缩影。
我们观察了几个近年来比较典型的社区更换物业的案例。其中,很多业主在讨论换成哪家物业企业时,万科物业和绿城服务成为出现频次最高的字眼。
物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。这一观点,我在最近一年多以来,已经在不同场合提了无数次。
物业行业当下最主要的矛盾在于:业主期盼更美好的生活环境,而行业内的品质服务供给不足。
所以,好服务将会获得非对称的品质红利,这是物业行业未来肉眼可见的未来。
(往期参考文章:物业行业,进入管理权大换手时代)
10、熙说物业年度演讲定档
去年的12月14日,中物智库主办了行业首次年度演讲。
来自全国各地的300多位物业同行与嘉宾,不畏北京零下十余度的严寒,纷纷冒雪而至,线上直播间的累计观看超过100万人次,100余家媒体进行了全文转载,24小时阅读量超过10万+。
能取得这些成绩,特别不容易,离不开每一位物业同仁的关注、支持和转发。
也正因如此,我们每一年,都要比前一年更加倾尽全力,更加倒逼自己,更加用心准备内容,才能对得起大家的关注和信任。
2024年的年度演讲主题,确定为:“轻舟”与“重山”。
轻舟,代表着行业内的每一家物业企业,那什么是“重山”呢?物业费限价是“重山”,低价竞争是“重山”,回款难也是“重山”。“重山”,代表着当前物业行业面临的种种困境和挑战。
当前,我们每一家物企都在翻越“重山”,穿越黑夜。可能很多时候是“山重水复疑无路”,但我们都期待着“轻舟已过万重山”。
好了,以上就是本期“月旦物语”的全部内容了,我们下个月月初再见。
END
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陈莉莉
8秒前:对于客户来说,贝壳提供的买房、租房、家装等需求,都是相对低频的需求。
IP:49.52.6.*
柴木
5秒前:北京的餐饮配送及外卖送餐服务从业人员同比增长高达49.
IP:89.47.8.*
Terrebonne
2秒前:目前,贝壳省心租在管房源规模超过30万套,而2023年同期的时候还只有12万套。
IP:13.29.8.*