老鸟游吧2024年10月11日发布:上市房企向新业务要收益 减债仍是当务之急

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证券时报记者 张达

今年以来，房地产行业持续调整。在5月17日中央出台的一系列支持政策作用下，6月、7月房地产市场出现积极变化，商品房销售、房企到位资金等多指标同比降幅持续收窄。如何看待未来的市场走势、房企向新发展模式转型进展如何，成为近期房企业绩发布会上的热点问题。

从多家房企半年报业绩发布会内容来看，尽管房企高管普遍认为，目前房地产市场仍处于调整阶段，市场信心有待恢复，但是对于行业中长期发展仍充满信心。同时，房企向新模式转型进展加快，多家房企经营性业务贡献持续提升，积极优化债务结构以保障现金流安全成当前重要任务。

对中长期市场有信心

上半年，房地产市场深度调整，市场供求关系发生重大变化，房企销售业绩普遍出现不同程度的下滑，未来房地产市场走势备受关注。

越秀地产董事长及执行董事林昭远表示，“5·17”新政后，6月份市场有所反弹，7月份下滑空间逐步收窄。总体来看，市场还处于寻求平衡的胶着状态。下半年，随着政策宽松力度的加大和市场信心的逐渐恢复，预计房地产市场将筑底企稳。

林昭远还表示，房地产作为国家的重要支柱产业之一，整个市场规模预期能够保持8万亿元到10万亿元的水平。越秀地产目前所进入的城市总体成交规模都在2000亿元以上，存量市场仍有所发展，“我们对未来市场充满信心”。

对于行业未来发展趋势，万科董事会主席郁亮也给出积极的判断。他认为，中长期来看，潜在住房需求已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。而从短期来看，经过了三年的市场调整，新房的性价比在提升，政策对多样化住房需求的支持力度也在持续增加，这些都在为市场需求的复苏积蓄能量，为新发展阶段的到来提供土壤。

郁亮进一步解释，首先，随着房地产供需关系发生根本性变化，市场竞争关键要素从过去的规模变为产品力和服务力，目前新房的产品力、服务力比之前有了非常大的提升。同时，房价经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的水平，新房产品的性价比有比较大的提升。另外，从政策端来看，随着各个城市落地因城施策，无论是购房门槛，还是首付比例和按揭利率水平，包括“90/70”政策、普通住宅标准的调整等，对多样化住房需求的支持让买房变得更容易了，消费者的信心在逐步恢复，居住支出负担有明显降低，购买力也在提高，这为需求的复苏创造了良好的条件。而从供给端看，今年上半年全国住宅新开工面积同比下降24%，意味着全年新开工面积大概是5亿平方米左右，新房的供应量是相对不足的。因此，供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力创造了条件。

转型发展步伐加快

面对行业的深度调整，单一依赖地产开发业务的模式已然难以持续增长，房企纷纷加快多元化转型步伐，向新发展模式积极探索。多家提前布局商业、长租公寓、物业等经营性业务的房企，经营性业务对业绩的贡献持续提升。

2022年就开始调整转型的龙湖集团进展较快。今年上半年，龙湖实现合同销售额511.2亿元，营业收入468.6亿元。其中，经营性收入131亿元，同比增长7.6%，对集团整体收入的贡献占比达到28%；经营性业务的毛利率超50%、净利率超25%，对集团的利润贡献更提升至80%以上。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“按照这个速度，我们预计在2028年底，集团的经营性收入占比能够过半。到那时，整个业务模式可以说切换到了新的发展模式。”

华润置地的转型创新也取得实质进展。华润置地执行董事、董事会主席李欣在业绩发布会上回答证券时报记者提问时表示，房地产行业已经全面进入存量时代，在开发销售型业务方面，公司已经摆脱业绩达成单纯依赖增量的惯性思维，将工作重心转移到库存去化上来，提升全价值链的组织能力。同时，不动产投资信托基金政策持续推进下，公司经营性不动产与资管业务已经初具规模，向大资管业务转型已经成为一种势能。

“到目前为止，华润置地整个资产管理规模约4500亿元，而且经营性不动产营收占比超过了25%，利润占比可能更高，说明华润置地转型业务呈现蓬勃壮大的状态。”李欣说，华润置地已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线的跨越，接下来还将围绕生态圈要素业务，在城市代建、场馆运营、租赁住房等三个细分赛道上重点发力，全面推动城市运营商战略定位的落地。

面对房地产行业出清和转型交织的困难时期，美的置业选择了特殊的重组方案，将开发业务从上市平台剥离出去，构建“开发代建+物管服务+资产运营+房地产科技”的业务模式。美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐表示，目前房地产开发性业务承压，但是围绕房地产产业链的经营业务前景广阔，相信美的置业重组后所保留的资产运营、地产科技等业务都有良好的增长空间。

优化债务结构是关键

在当前市场形势下，保证现金流安全至关重要，房企投资拿地变得更加谨慎，想方设法削减债务成为最紧迫的任务。

“在践行新旧模式转换时，最关键的是处理好债务问题。”陈序平说，地产开发的特点是规模大、周期短，但不确定性也大，大多数的债务是建立在旧模式的基础上的，如果债务结构没有完成切换，很难完成业务转型。

陈序平进一步表示，在向新发展模式转换时，要优先做的是优化债务结构，一是要把债务规模降下来，二是要把债务周期拉长。龙湖就是用所有业务的正向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额，同时，用长周期的经营性物业贷款去替换3到5年期的信用债融资。“在完成债务结构优化后，才有可能实现新模式的转换，以及收入及利润的转换。”

据介绍，龙湖从2023年开始就主动有序地压降负债规模，截至目前，龙湖2024年内已经归还了107亿元境内公开债，年内剩余到期境内公开债仅10亿元，供应链ABS、商票等均已清零。至2026年底之前，龙湖已无境外公开债券到期。

面对阶段性经营困难，万科上半年在保障现金流和偿债方面也做了多方面努力。除了积极销售、推进大宗交易和资产盘活、逐步退出非主业业务和投资这三项工作回款1370亿元左右外，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华介绍，在上半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。下半年，除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。

绿城中国管理层表示，公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。今年投资更为谨慎，宁可错过也不错投，总体投资力度会比去年稍微弱一些。据介绍，绿城于2024年到期的所有境外贷款，已于上半年基本完成置换，2025年到期的剩余债务的置换工作也已经启动，目前正在按计划有序推进。

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