存量房贷利率对楼市的传导路径投研报告一切都会过去的除了羊了个羊第二关。

当前核心城市二手房供需结构出现需求端复苏、供给端抛售的现象，进而形成二手房“以价换量”的成交格局。我们认为，供给端抛售行为，可主要归因于房主为减轻因高利率房贷所产生的月供压力，鉴于当前缺乏进一步降低存量房贷利率的政策支持，房主们倾向于通过出售房产以获得流动资金，进而提前偿还贷款，优化自身的按揭贷款成本。

此前是否下调过存量房贷利率，效果如何？

目前市场中下调存量房贷利率呼声较高，但实际上2023年已历经过一轮存量房贷利率下调。上一轮银行批量调整存量房贷利率在2023年9月25日，主要针对2023年8月31日前已发放或已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款。据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73BP，每年减少借款人利息支出约1700亿元。然而从23年9月调降后房地产销售去化指标看，上一轮调降对楼市复苏效果有限。

为何上一轮存量房贷利率调降效果有限？

上一轮存量房贷调降对楼市效果有限，原因主要是下调范围和下调幅度有限。一方面，下调范围有限，该次调降针对首套个人住房贷款，并未惠及存在较大新老利差的二套房贷款。另一方面，下调幅度有限，据央行披露数据，23年12月新发放个人住房贷款加权平均利率为3.97%，而四季度存量房贷下调后的平均利率4.27%，即9月调降后的存量房贷利率并未与新增贷款利率拉平。

若存量房贷进一步调降，对楼市效果如何？

我们认为，在九月美国降息预期升温，国内利率下行空间打开的环境下，如果进一步降存量贷款利率至新增住房贷款利率水平，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老旧小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。

投资建议

我们认为，在海外降息预期升温，国内利率下行空间打开的背景下，建议关注以下两类房企：

1）9月地产政策宽松预期下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；

2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。

风险提示

地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧（华福证券陈立,于怡然）

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