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在未来，公募FOF配置REITs或许成为常态。

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作者 | 市值风云基金研究部

编辑 | 小白

上月初，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，部署推进基础设施REITs常态化发行工作，8月1日起实施。

（来源：网络公开数据）

《通知》的正式实施标志着将有更多类型优质基建类项目将进入公募REITs市场，进一步拓宽投资机构的投资范畴，具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段。

值得注意的是，随着国内公募REITs市场制度不断完善，相关法律法规持续改进，投融资两端逐渐扩容，公募REITs的“赚钱效应”日益显现。

国内REITs终显赚钱效应

中国经济大环境走势与房地产发展仍息息相关，市值风云基金部一直对REITs这个舶来品持续关注。

遥想在半年前，市值风云基金部曾经针对国内公募REITs的乱象作出深度分析。

风云君在对比国内外公募REITs产品时曾说到，要想国内REITs产品成为一个有稳定预期的投资品类，必须扩大资金盘子，增强其流动性并且补全法律定位和法规框架的缺失部分。

此外，风云君也一直在呼吁当下REITs市场亟须迎来新一轮的政策和相关法律法规的调整，才能有实际支撑成功健康发展。

目前事情似乎在向好的方向发展，国内REITs相关法律法规在不断完善之余，其数量和规模也在不断扩容，目前已经进入常态化发行阶段。

Choice数据显示，截至8月，全市场已有42只公募REITs成功上市，累计发行规模近1300亿元。

（来源：市值风云APP）

而在收益方面，Choice数据显示，截至目前，中证REITs全收益指数（932006.CSI）年内涨幅约8%，呈现较高的超额收益特征，比起股市那更是好不少。

（来源：Choice数据）

风云君整理了市面上所有的REITs产品的近期收益后发现，国内REITs产品近半年平均为7.9%，近一月平均收益为2.4%，大幅跑赢同期上证指数和沪深300指数。

REITs基金中，近半年表现最好的是嘉实中国电建清洁能源REIT（508026.SH），近半年涨幅高达29.2%，而近一月涨幅最高的是博时蛇口产业园REIT（180101.SZ），涨幅为8.7%。

（来源：Choice数据，市值风云APP制表）

规模收益双丰收的背后，是公募REITs市场资产估值在逐渐被金融市场所认可的具体体现。

公募FOF掀起新一轮REITs配置潮

目前市场对REITs产品有着新一轮的认识，REITs其实并不单纯属于“固收类资产”，在运营良好的底层资产附加稳定分红的情况下，REITs实际上是具备“权益类属性”的“固收类资产”。

投资观念的转变也意味着未来REITs可能成为长期资金配置的重要方向，而就在今年，公募FOF在REITs投资上展现其独特优势，掀起新一轮REITs配置潮。

Choice数据显示，截至二季度，有3只REITs新进入了公募基金的重仓行列。

其中鹏华前海REITs（184801.SZ）分别是兴全安泰积极养老目标五年（010267.OF）和建信添福悠享稳健养老目标一年持有（017706.OF）的第三大和第九大重仓，2只基金合计持仓5570万元。

（来源：Choice数据）

红土创新深圳安居REIT（180501.SZ）和华夏北京保障房REIT（508068.SH）也被天弘睿享3个月（016394.OF）重仓持有。

（来源：Choice数据）

总体来看，公募FOF在REITs上的配置规模自2023年下半年起不断增长。

Choice数据显示，截至今年二季度末，公募FOF在REITs上的持仓份额为2231万份，持仓市值接近2亿元。

虽然总的体量不大，但是相较今年一季度末742万份的持仓份额提升了二倍有余。

不同于股票投资和债券投资，成长于房地产或特许经营项目实务投资的REITs在低利率时代逐步显示出性价比。对于FOF来说，投资REITs不仅提升了自身收益稳定性，也对REITs市场的发展带来了积极影响。

在未来，公募FOF配置REITs或许大有可为。

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