誓言心语2024年10月12日发布:中报观察丨富力地产卖了资产，还在熬着

上半年，富力地产录得营收为142.11亿元，较去年同期减少15%；毛利为13.29亿元，毛利率为10.9％。细分业务，富力地产物业发展业务营业额为104.84亿元，同比减少15%，营业额乃基于期内交付销售物业88.79万平方米，较去年同期减少约38%。投资物业租金收入为4.25亿元，同比增加2%；酒店营运业务营业额为27.62亿元，同比减少7%。

亏损的大幅减少，一方面得益于富力地产于期内出售附属公司、一家合营企业和一家联营公司的股权录得净收益，录得了人民币17.15亿元的其他收入和收益。这些措施在一定程度上缓解了公司的财务压力。另一方面则是人民币兑美元货币贬值放缓，导致汇兑亏损减少。

同时，富力地产上半年在成本控制方面做了一些努力。

上半年，富力地产的销售成本为128.82亿元，较去年同期131.82亿元减少2%。其中及建筑成本占物业发展总成本的89%，土地及建筑成本由每平米6140元上升至9330元。销售成本中的资本化利息为9.47亿元，较去年同期减少23.5%，占物业销售营业额百分比的9%。

销售和营销开支为人民币6.06亿元较去年同期上涨21.2%，而行政开支则由去年同期23.56亿元减少33%至15.77亿元，其中行政开支的主要部分为员工成本。

“中国房地产价值不断下跌，加上供应过剩以及经济疲软导致购买力不足，买家对自置及投资物业失去信心，行业持续面临流动资金紧绌的问题。过去一年，合约销售大幅下降，加上缺乏还款能力，加速债务到期。”这是业绩报告中富力对过去一年行业形势的总结。

富力地产在业绩公告中提及，过去一年，富力地产主要通过资产出售及资产变现，以换取现金或减少债务的方式处理债务到期问题。

富力上半年在市场的最大动作是出售位於英国伦敦One Nine Elms的交易项目，通过变现甩掉了巨额美元债券以及违约危机。

该交易起因是由于富力借入建筑贷款以促进项目进程，在项目于今年年初完工后，富力发现无力在还款期限内偿还贷款，为避免违约，富力将One Nine Elms出售给现有美元优先票据持有人，金额达到16亿英镑。

这笔交易达成了三个成果，一、此次交易优先通过按面值摊销相应的未偿还现有美元优先票据结算，并根据反向荷兰式拍卖方式贴现至面值。这使得富力迅速甩掉了高达11.7亿美元的巨额美元债券。二、富力避免违约8亿英镑的建筑贷款。三、此次交易，富力是以高于资产价值的价格将其出售，获得了21亿人民币的现金以及低于面值赎回美元优先票据的权利。

在交易完成后不久，富力地产发行的美元债券GZRFPR6.507/11/27价格出现显著上涨，涨幅达到9.448%，当时报价为3.192。此次价格上涨导致该债券的收益率飙升至363.823%。

而在通过营运获取现金方面表现差强人意，公告中表示，富力地产目前主要依赖销售近期已落成物业及经常性投资物业所产生的现金流，并且富力地产的合约销售比例更侧重于已落成物业销售，以产生即时现金。

然而期内富力交付销售物业只有88.79万平方米，较去年同期交付的144.2万平方米减少约38%，并且期内整体平均售价约为由每平方米8500元上涨至11800元。似乎在现金流和利润的面前，富力选择了后者。

现金流的另一来源是可产生营运及租金收入的投资物业，如零售商场及酒店。富力地产认为投资资产组合可提供应急而稳定的现金流，不易受市场波动所影响。并且富力地产察觉到政府一直鼓励本土消费及当地旅游，这有利于促进富力旗下酒店及旅游资产的增长。

尽管有政策支持，富力投资物业业务的经营业绩的改善成果并不显著，且投资物业所代来的收益在富力地产的业务板块中占比不大。投资物业的租金收入仅较去年略微上涨约900万元至4.25亿元，占总营收的3%；酒店营运收益缺没有延续去年同期大幅上涨的趋势反而下滑至人民币27.62亿元。对于富力投资物业板块的业务或许还要继续观望后续成效。

本文源自观点网

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