文｜张耀民

要目：

一、政府收储“扩围”至县级以上城市的意义

二、地方政府收购存量商品房的资金从何而来

三、地方政府以什么样的价格收购存量商品房

四、加快构建“市场+保障”房地产发展新模式

6月20日，住房城乡建设部召开的“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议”再出大招：将政府收储范围扩大到“县级以上城市”。这既是“517新政”的延续，更是基于目前房地产市场的现状，解放思想、拓宽思路，为房地产去库存、稳市场而推出的创新性政策工具。

一、政府收储“扩围”至县级以上城市的意义

今年以来，围绕“消化存量、优化增量、保交楼”，相关部门政策频出，同时，地方政府根据本地实际，灵活调整政策，如取消限购、松绑限价、以旧换新，这一系列举措是“一城一策”的地方实践，体现了对地方经济和房地产市场特点的深刻理解，不仅有助于解决本地房地产市场的具体问题，更是对城市未来发展战略的一次积极布局。

（一）房地产新政提振了市场情绪但市场信心尚未根本扭转

在各类政策的联合推动和经济改善的作用下，我国房地产市场出现了一些积极的变化。主要是提振了市场情绪，特别是在一、二线城市中，新房项目的客户到访量普遍出现上涨，二手房带看量也有明显增加，而且也促成了一部分成交量的回升。不过，持观望态度的购房者仍不在少数。总的来讲，迄今为止房地产市场信心尚未根本扭转，大量民营房地产企业依然处于信用违约的边缘（白名单并未显著改善商业银行对房地产行业的惜贷行为）。虽然目前房价与成交量下跌还未造成严重的金融系统风险，但随着房价逐渐跌破安全边际（如首付比率的下调），应该防范未来住房抵押贷款违约率陡然上升的潜在风险。“政府收储”扩围至县级以上城市，就是要在楼市窗口期为市场注入信心，避免情绪再次转低。

（二）“政府收储”扩围将缓解各方对地方财力紧张的顾虑

一二线城市本来在经济基础、产业情况、人口基数等方面占有优势，随着各类政策的渐渐显效，市场情况在不断好转，虽然依然存在问题，但不再是以前那个焦灼不堪的局面了。然而，其虹吸效应也将显现，许多县级城市的购买力将不断逃逸，必将重创当地的经济发展。与此同时，近年来我国大力推进以县城为重要载体的城镇化，三四线城市及县级城市基础设施建设和公共服务领域的从业人员、灵活就业人员大量增加，需要增加这些城市的保障性住房供应。而三四线城市和县级城市房价下跌更明显，收购存量房用作保障性住房比新建保障性住房的成本更低、效率更高，周边配套也相对成熟。所以，在此情势下“政府收储”扩围，既能减轻基层去库存的压力，也将缓解各方对地方政府财力紧张的顾虑。

这一政策的出台必将产生积极的影响，一是有利于加快保障性住房供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，从而放开手脚为美好生活而奋斗；二是有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，而且效果也最为直接；三是将收储对象定为已建成未出售商品房，将有助于促进房企加快项目竣工节奏，回笼资金可用于支持在建工程，将助力保交房。

二、地方政府收购存量商品房的资金从何而来

“517新政”曾明确，城市政府可以组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房。这其实是将库存房源的消化与保障房的新建结合后形成的“以购代建”模式，但要让“以购代建”模式真正落地，仅靠行政推进是很难见到成效的，只有坚持问题导向，逐一解决相关问题，才能最终落实政策设定的预期目标。如政府收储的钱从哪里来？收益能否覆盖成本？会不会对地方隐性债务带来影响？这些或许是收储商品房实现理想效果要考虑的关键问题。

（一）保障性住房再贷款是政府收储最重要的资金来源

据有关机构测算，对收储资金的最宽口径算法是针对现有7.5亿平方米的库存，考虑折扣等因素，认为大致需要7万亿元。事实上，基于这种估算的资金量偏高，在政策层面想必较难采纳。更何况，国企收购房产的目的是要创造房地产的良性循环，而不是也不可能将库存彻底消化掉。2024年5月17日，中国人民银行宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。人民银行将按照贷款本金的60%发放再贷款，后续可带动21家全国性银行贷款5000亿元，支持收购已建成未出售的商品房，用作配租或配售型保障性住房。这是当下商品房去库存、筹集保障房最重要的资金来源。

（二）专项债和特别国债是否支持政府收储仍有较大变数

至于收购存量商品房的资金能否得到专项债和特别国债，目前，人们还是充满了期待。因为2024年专项债投向整体保持十大领域不变，但保障性安居工程领域里新增了城中村改造、保障性住房两个投向。未来几年将连续发行的超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设的“两重领域”，重点支持科技创新、城乡融合发展、区域协调发展、粮食能源安全、人口高质量发展等领域建设。人们预计，保障房作为城乡融合、区域协调以及人口高质量发展的重要载体，未来有望获得特别国债资金的长期支持。

但新政已明确，被选定的地方国企及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得为政府融资平台，同时应具备银行的授信要求和授信空间。收购资金通过租赁经营收入和未来售房收入回收，确保商业可持续，不增加地方政府隐性债务。也就是说，在这一过程中，再贷款工具所对接贷款的承借方严格限制于非平台国企，并且要求与地方隐性债务风险严格隔离，预计地方政府专项债和2024年超长期特别国债资金将不会用于高库存城市‘收储’项目。鉴于此，专项债和特别国债是否支持收购存量商品房，有待进一步观望。

三、地方政府以什么样的价格收购存量商品房

根据相关政策要求，各地市县应根据本地区房地产市场情况，综合考虑保障性住房实际需求、商品房市场库存水平等因素，按照“政府主导、市场化运作”的思路，自主决策、自愿参与。同时，要坚持以需定购，准确摸清需求，提前锁定保障性住房需求。

（一）政府收储价格要确保资金可平衡、项目可持续

根据相关规定，地方政府可以结合各自情况，自主决定是否参与收储；被地方政府选定的地方国企作为收购主体，有权自主决定是否参与购买，以合理价格收购已建成未出售商品房。

会议还强调“收购的已建成存量商品房户型面积合适、价格合适、位置合适。要坚持用好金融支持政策，实现资金可平衡、项目可持续”，从目前运转情况来看，多数城市尚未明确具体的定价规则，少数城市提出“以同地段保障性住房重置价格为参考上限”，也有城市提出“以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价”，这些都为其他城市提供了一定参考。

（二）要充分考虑配租型和配售型保障性住房的不同特点

随着经济和社会的发展，中国房地产市场的形态、结构和特点，都在不断演变。原有的住房保障体系以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体；现在则在原有以租为主的住房保障体系基础上，将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房。

在配租保障房方面，除原有公租房、廉租房等保障体系外，针对新市民和青年人群的“保租房”是当下发力的重点。保租房指的是由当地政府集资建设的，然后以较低价格出租给当地符合申请条件的住房困难的家庭或者是个人的房屋。在配售型保障房方面，要按照“土地成本+建安成本+利润”的保本微利配售规则和“封闭管理不得上市交易，闲置转让由政府回购”的运营管理机制，主要解决工薪群体、城市引进的科技人员、教师以及医护人员几类人员的住房购买需求。

四、加快构建“市场+保障”房地产发展新模式

目前收购已建成存量商品房作为保障性住房之举，将为低收入群体尤其是新进入城市人口带来多样化的居住空间选择，不仅有助于促进城镇化水平提升，而且有助于推动新市民新青年更快获得新的文化认同和精神归属。所以，各地应以收购已建成存量商品房用作保障性住房工作为契机，抓紧完善配套政策，推动条件成熟的项目尽快落地。

（一）解决保交房项目不动产登记发证难问题

自2021年以来，“保交楼”成为房企、建设单位、金融机构和地方政府的核心任务。经过近三年的攻坚，“保交楼”也逐渐过渡为“保交房”。这不仅仅是把房子盖好就行，还包括房子的质量要过关，配套设施要齐全，各种手续要完备等等。目前，保交房其中一个难题就是，房屋交付后出现了各类影响不动产登记办证的问题。据自然资源部调研摸排后发现，目前超过七成的项目未进行竣工验收。此外，还存在未规划核实，土地或在建工程被房企抵押，房企欠缴税、费，因债务等各类纠纷被法院查封等问题。自然资源部计划把保交房项目办证的主体责任落实到属地城市政府身上，按照“群众无过错即办证”的原则，力争实现房屋交付后，只要群众愿意办证的都能办证。

（二）建立完善保障房准入和退出审核机制

近年来，各地在不断完善保障性住房分配制度，合理确定准入条件，严格审核程序，加强后期监管，优化退出机制，以求确保保障性住房的分配公平。但是，在政策实施过程中仍然存在一些问题，保障性住房分配不公现象时有发生，退出机制运转困难。为此，应科学设置准入条件，明晰保障性住房产权，实现不同类型保障性住房之间的无缝对接，保证保障性住房分配的公平。同时，完善保障性住房退出机制，当务之急是加快个人用户档案、住户诚信档案的建立，构建完善的保障性住房征信系统。

当前，城市居民享有的社会公共服务水平与其户籍及住房产权状况密切相关。保障性住房尤其是保障性租赁住房的入住对象，多为从外地迁入的青年群体，不具有当地户口也无产权住房，无法获得基本公共权益的保障。其中，子女教育与落户需求是当前环境下我国新青年群体特别关注的焦点，围绕保障房的管理与服务体系无法保证实现真正的租购同权并弱化户籍福利差异，必然会影响这部分人对保障性住房的长期关注与接纳。

为此，户籍管理部门应逐步改革人口登记管理机制，并与保障性住房主管部门、公共服务部门合作，逐步转向以“实际居住地”为原则落实公共福利权益，不应再强调住房产权是否自有。并以此为突破口，有效落实保障房特别是租赁型保障房家庭相应的权利，从而使其有更均等的机会融入长期生活工作的城市。

（四）推进构建“市场+保障”房地产发展新模式

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，加快构建房地产发展新模式成为破局关键。房地产市场在总量上满足人民群众居有其所的需求，在质量上，还需进一步满足人民群众安居乐业的需求。

中央多次强调构建房地产发展新模式，“收购已建成存量商品房用作保障性住房工作”将是推动形成“保障+市场”新模式的重要一环，并大幅缩短这一模式形成的进程。在“保障”环节，通过公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供给，解决不同需求层次困难工薪人群的住房问题，并逐步将保障范围扩大到整个工薪收入群体。而在“市场”环节，商品房也将进一步回归市场属性，锚定品质化发展方向，更好满足中高端改善性群体。“保障”与“市场”的有机统筹与衔接，将进一步夯实房地产市场稳健运行的根基，从而构建起“市场+保障”房地产高质量发展新模式，最终实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

6月7日召开的国务院常务会议提出，“要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。”言语不多，但分量不轻。表明中央稳定房地产的决心是不容置疑的。

会议再次强调“供求关系的新变化”，表明房地产市场正从高速扩张走向高质量发展阶段，未来将进一步全面提升住宅品质，满足人们的高质量生活需求，充分发挥住宅在现代生活中的重要作用。会议除了推动既有政策落地外，还强调“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，释放出“市场不稳、政策不止”的积极信号，预计未来或将有更多配套政策跟进。

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