微信2024-10-15 19:24:04发布:国有土地使用权作价入股方式有何优势？操作上存在哪些主要问题？

⭐发布日期：2024-10-15 19:24:04 | 来源:微信

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国有土地是重要的生产要素之一，本身无所谓组织形式多样化，但经营方式同样可以多样化。

近年来，在土地使用制度改革和国改革双重动力的驱动下，各地方政府积极探索新的有偿用地方式，突破了单一出让方式的限制，创造了多种有利于促进用地制度改革和国企改革的国有土地资产处置方式，使城市土地初级市场的交易方式呈现多样化的格局，收到了良好的效果。

这些新的交易方式主要有：

1. 国有土地租赁方式。国在土地租赁方式可以表现为政府直接向用地者出租土地，也可以表现为政府向原使用划拨土地的使用者按年收租，还可以表现为政府对原划拨土地的转让、转租、抵押等入市行为征收年租金。

国有土地租赁年限有两种，一种是无年限租赁，随交随用；一种是有年限租赁。如广西省规定，国有土地出租的最高年限为；居住用地10年；工业用地8年；教育、科技、文化、卫生和体育用地6年；商业、旅游、娱乐用地和综合用地5年。土地使用权租赁方式比土地出让方式具有较大的灵活性和适用性。

对企业而言，通过按年支付租金就可以获得土地使用权，减轻了用地一次性的投资成本，便于灵活经营，也有利于不同所有制经济之间的公平竞争。

对国家而言，可以定期获得土地收益，又可以通过定期调整租金标准增强对土地市场的调控力度，防止国有土地资产收益流失，还可以加快土地使用制度改革步伐，扩大土地有偿使用覆盖面。因而租赁方式很快成为一种被各地普遍采用的有偿用地方式，个别地方甚至把租赁制作为土地有偿使用的首选形式。

在各地土地租赁制试行的基础上，新《土地管理法》已明确将其界定为国有土地有偿使用的方式之一，从而为土地租赁制的实行提供了相应的法律依据，使之在更大范围内迅速铺开。截止到2000年9月，全国已经有1000个县市开展了国有土地租赁制试点。

由于目前实行的土地租赁制基本上采取按年收取地租的方式，因而理论界和实际部门将之称为“年租制”。笔者以为，将土地租赁制等同于土地年租制是不妥当的。

因为土地租赁制是一个集合概念，它比土地年租制范围更广、涵盖的内容更多。从世界各国土地租赁制的实践来看，一般有两种划分标准，一种是按照有无存续期间将土地地租赁分为定期租赁与不定期租赁；一种是按照租赁时期的长短将土地租赁分为长期租赁，它们各自又有多种具体形式。

年租制只不过是土地租赁的一个从属概念，是土地短期租赁的一种具体形式，即按年度收取土地租金的方式。年租制不能涵盖土地租赁制的全部内容，是一个容易产生歧义的概念。

因为目前我国各地实行的土地租赁很不统一，既有未确定存续期间的不定期租赁方式，也有确定存续期间的定期租赁方式，将它们笼统地冠以土地年租制，使人们难以准确理解和把握土地租赁制的内容、特点，不利于规范操作。

所以，从规范土地租赁制的要求来看，不宜再提土地年租制，应当还土地租赁制的原来面貌，分为定期租赁与不定期租赁，长期租赁与短期租赁等具体方式。至于按什么时间段来收取租金，应根据租赁方式的不同由租赁双方商定，并在租赁合同中注明。

土地租赁制作为城市土地初级市场的一种新的较典型的交易方式，有较强的生命力和发展前景。

然而，目前我国各地实行的土地租赁制还缺乏统一规范，为了使土地租赁制能健康和有序发展，应深入探讨和解决几个问题：（1）土地租赁期限的确定。土地租赁的期限长短直接关系到出租方与承租方的经济利益，目前还缺乏相关法律的明确规定。根据国外的经验，土地租赁期限应根据土地用途来确定。

（2）土地租金的标准与调整方式。具体涉及到土地租金与土地出让金的区分，土地租金计征的依据和方法，以及调整租金标准的期限和依据等。

（3）土地承租人的权利界定。由于现行土地法规只是对承租人的权利作了一些原则规定，在具体的租赁土地使用权的转让、转租和抵押等环节上各地有着不同的规定，理论界也有争议，因而需要加以进一步具体化。

（4）租赁期间和租赁期届满以后，地上物的处理和归属问题。承租人在租赁期间或租赁期满时，对地上物的处理（如转让、部分转让、搬迁、拆除等）要有明确的规定，以便维护租赁双方当事人的合法权益。

2. 国有土地使用权作价入股。它指国家以一定年限的国有土地使用权作价，折合成一定数额的股份入股份制企业的运营，按股份享有股东权益。这种方式一般适用于占地面积较大、经营效益好、竞争能力强、开发前景看好或政策上需要扶持的支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业用地。据统计，近年来以作价入股的方式处置土地资产178亿元，土地面积约1.3亿平方米。

国有土地使用权作价入股与土地使用权出让方式有一定的联系，实质上是出让方式的一种变通。但它与出让方式在权利内容上又有不同，主要表现为出让土地使用权时，国家取得了土地出让金，国家对企业的经营状况不负任何经济责任，只是依据合同约定对土地使用行使监督和管理权。

而在土地使用权作价入股的场合，国家将土地使用权转变为企业的股权，由土地权利人变成企业股东，参与企业的经营，享有股东权益也必须承担企业的经营风险。

土地使用权作价入股方式的优点是：（1）国家通过持有土地资产股，可以对企业经营行为和土地资产的使用进行监督管理，而且可以获得定期的股息收入。如青岛啤酒厂占地面积63.95公顷，市政府于1998年将土地作价为国有股，纳入企业资本运营，取得显著的经济效益。到1999年底，市财政已收到入股分红4000多万元。

（2）企业无需支付租金或出让金，可以大大减轻处置土地资产给企业带来的资金压力，便于企业集中资金发展生产，提高经营活力。同时，还可以有效降低企业的资产负债率。福建省在清产合资中将50%的土地资产注入企业后，企业资产负债率平均降低了10个百分点。

该方式的缺陷在于，由于土地资产股占企业总股本的比重较大（一般在40%以上），摊薄了利润，导致其他股东回报率下降，影响企业的扩股。对国家而言，必须承担企业的经营风险，特别是在企业经营困难或破产倒闭时，国有土地资产收益就会受到影响。

目前，国有土地使用权作价入股方式在操作上存在的主要问题是：（1）土地使用权价格的评估。作价入股的土地使用权价格的评估，对国家和企业的利益都有重要的影响。

在具体操作过程中，有些企业为了在股本结构中降低国有股的比重，采取低估国有土地使用权价格的方法，以降低国有股份红派息的份额，导致国有土地资产收益的流失，应引起高度重视。根据土地构成二元性的理论，土地使用权价格包括土地资源价格和土地资本价格两部分。

对土地资源价格的评估，不仅要科学评估土地的现时价格，还要充分考虑到潜在的增值因素，采取溢价入股的方式。对于土地资本价格，根据“准投资，谁受益”的原则，将属于政府投资改善环境或规划区位变化引起的土地增值收益划归国家股东所有，由企业投入的土地资本收益归企业所有。

（2）国有股权的持股人和国有股收益的归属。这是从实行国有土地使用权折价入股以来一直存在争议，未达成共识的问题。在下属企业增资配股时又没有资金保证，完不成配股，必然使国有土地股权在企业总股份中的比例不断下降，不利于国有土地资产的保值增值。

同时，由于房地管理的分割，土地管理部门很难对与土地一起作价入股的房产的股权实行统一持有。因此，建议成立省一级的国有土地资产运营公司，作为国有股权的持有者，由土地管理部门委托其统一持有土地国有股权，并从土地出让金和分红派息中留足配股的资金，保证增资扩股的需要，确保国有土地资产的增值。

（3）土地折价入股的年限界定与届满时财产的处理问题。土地使用年限是土地使用权价格评估的重要依据，然而目前我国的土地法律法规对土地使用权作价入股的年限没有明确规定，对使用年限届满后的资产处理，也没有明确的规定，这就使土地资产作价入股的规范操作失去依据，也不利于不同类型土地资产处置方式的协调与衔接，使同一土地资产价值在不同处置方式中岀现较大的差异。

因此，国家应当尽快对土地资产作价入股的年限确定和届满后的资产处理作出相关的法律规定。

3. 国有土地使用权授权经营。这是继国有土地出让方式和作价入股方式之后，为适应国有企业改制的多样性需要而出现的又一种划拨土地使用权处置方式。

它是指政府为体现一定时期国家产业政策的需要，将取得国家授权投资机构资格的企业集团改制所涉及的划拨土地使用权，在一定年限内授权其经营，企业集团可将其取得授权经营土地使用权在其系统全资企业、控股企业和参股企业进行作价入股或出租。

据统计，1997年以来，属于国家授权投资机构的大型集团公司以国家授权经营方式处置的土地达9万多宗、土地资产量超过1300亿元。其中最值得一提的是中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，它们将以国家授权经营方式取得的土地使用权分别租赁给石油股份公司和石化股份公司，盘活了近1200亿元的土地资产，两公司也分别于1999年、2000年在境外上市成功。

国有土地授权经营方式与土地出让、租赁方式相比，具有非货币交易的特点。在土地使用权出让或租赁方式中，政府在让渡土地使用权的同时取得了地价款，企业通过交纳地价款取得土地使用权，这是货币交易行为。

而在授权经营方式中，被授权单位以授权经营方式取得土地使用权不需要支付地价款，政府以评估确认地价作为国家资本金，注入被授权单位的资产帐，由企业承担保值增值责任，因而是一种非货币交易行为。更确切地说，是政府将让渡土地使用权应收取的土地收益，以国家资本金的形式重新投入国有企业，是政府投资行为。