中国教育报2024年10月13日发布:男子花260万拍到价值380万的别墅，刚入住被催讨47万物业费

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在上海繁华的都市中,一位男子通过司法拍卖以260万元的价格拍得了一套市值380万元的别墅。

本以为是捡到了天大的便宜,不料却陷入了一场意想不到的困境。

刚刚搬入新居,他就被物业公司催缴高达47万元的物业费,这笔巨额欠费让这位新业主顿时陷入了崩溃。

"凭什么要我来还?"男子愤怒地质问,坚持认为自己不应该为前业主欠下的物业费买单。

这起纠纷最终闹上了法庭,法院的判决也引发了人们对司法拍卖房产相关权责的热烈讨论。

这个案例不仅涉及了司法拍卖中买受人的权利义务,还牵涉到物业服务合同的相关规定,以及物业费追缴的法律依据,为潜在买家敲响了警钟。

案例回顾

2022年夏天,家住上海的李先生（化名）通过司法拍卖网站看中了一套别墅。

"380万的房子只要260万,这么划算的事我可不能错过!"李先生兴奋地对妻子说。

在仔细查看房产信息后,李先生果断参与竞拍并最终拍得这套别墅。

拿到钥匙那天,李先生满怀期待地带着全家人来到新家。然而,还没来得及庆祝,物业公司的工作人员就找上门来。

"李先生,您好。欢迎入住,不过在您正式入住前,需要先缴清之前欠下的物业费,总计47万元。"物业经理微笑着说道。

李先生顿时傻眼了,"什么?47万?这怎么可能?"

"是的,这是前业主欠下的物业费。按照规定,新业主需要承担这部分费用。"物业经理解释道。

李先生顿时怒不可遏,"我只是通过拍卖买了房子,凭什么要我替别人还债?这不合理!"

经过多次交涉无果,李先生决定拒绝支付这笔费用。物业公司随即将李先生告上法庭,要求其支付欠款。

在法庭上,物业公司代表陈述:"根据《物业管理条例》,业主有义务按时交纳物业费。李先生作为新业主,应当承担之前的欠款。"

李先生的律师则辩护道:"我的当事人是通过司法拍卖取得房产,对于拍卖前的债务并不知情,也不应承担责任。这笔费用应由前业主承担。"

案例分析

本案涉及司法拍卖房产中新旧业主责任的界定,以及物业费追缴的法律依据,需要依据《中华人民共和国民法典》等相关法律进行分析。

根据《民法典》第三百一十五条规定:"当事人可以约定债务人抵押财产的保证金、租金等有形或者无形收益优先用于清偿债务。

抵押权人与抵押人未作约定的,可以向人民法院请求将有形或者无形收益提存,由人民法院决定清偿顺序。"

这意味着在司法拍卖中,债权人可以要求将拍卖所得优先用于清偿债务,包括物业费。

《民法典》第九百四十四条规定:"业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经提供服务的,业主不得以未接受或者未使用相关物业服务为由拒绝支付物业费。"

这表明业主有义务支付物业费,但并未明确规定新业主是否要承担前业主的欠费。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条规定:"拍卖成交或者依法以其他方式变价后,买受人取得标的物所有权、使用权。"

这意味着李先生通过司法拍卖获得了完整的产权,不应承担前业主的债务。

基于以上法律依据,法院作出判决:

1.李先生作为司法拍卖的买受人,不应承担前业主欠下的物业费。

2.物业公司应向前业主追讨欠款,或者从拍卖所得中优先受偿。

3.但是,自李先生取得房产所有权之日起,他应当正常缴纳物业费。

这一判决既保护了司法拍卖买受人的合法权益,又维护了物业公司的正当利益，为类似案件提供了参考。

同时,这个案例也提醒了潜在买家在参与司法拍卖时,要充分了解相关风险,仔细查看拍卖公告中关于债务承担的说明,以避免不必要的纠纷。

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