强老师求学2024年10月13日发布:#Cover：高、瘦、贵，纽约林立的“铅笔塔楼”是怎么出现的？

自 2008 年金融危机以来，昂贵住房成为了一种新的世界货币——由于金融市场的波动，这些住房成为了他们资产的“避风港”，致使大都市的天际线林立着他们资产的“奖杯”。重要的是，这些楼的绝大部分都是在制度规定的范围内“暗箱操作”的成果——没有居民的监管，大楼可能带来的阴影等环境问题经常是未知数。《卫报》发长文章详述了高楼出现背后的政策演变、以及它们带来的后果。

重要的政策转变发生在 1961 年。当时纽约城市的分区政策提出了两个重要概念，一是“可转让开发权（transferable development rights）“，又称为“上空所有权（air rights）”，它允许土地所有者购买邻居未使用的高空空间、使自己的建筑更高；另一个概念是“容积率（floor area ratio）”，它的作用是控制建筑的体积和密度，设定建筑物的总建筑面积与所占地块面积的最大比率，进而决定了楼高与面积协调的方式。以规定容积率是 10 为例，这意味着建筑面积可以是所占地块面积的 10 倍，方式可以是占满地块的 10 层建筑、或者是占一半地块面积的 20 层建筑。分区政策设定了建筑面积的上限，但对高度没有限制。

另一项颁布于 1968 年的法律允许指定的标志性建筑物在街对面、或者街区内出售自己的“上空所有权”。这是因为历史建筑被严重限制改建和扩建，造成了潜在的经济损失，出售它的“上空权”可以适当弥补这些损失。这造成了城市内建筑的高低悬殊的景象——低矮的历史建筑隐匿在高楼中间。

这导致开发商可以在不受公众监管的情况下，基于这些政策展开交易和开发。依据《卫报》，唐纳德·特朗普曾经在 1970 年代买下了曼哈顿第五大道上蒂芙尼大楼的“上空权”，再加上其他相关交易，共同造就了 58 层高的特朗普大厦（Trump Tower）。20 多年后，他又在曼哈顿中城购买、累积了至少七座低层建筑的“上空权”，用来建造后来 72 层高的特朗普世界大厦（Trump World Tower）。

作者还举了纽约西第五十七街 111 号（111 west 57th street）超高塔楼的例子，它在建成后将成为世界上“最瘦的摩天大楼”，是林立的豪华“铅笔塔楼”的代表之一。大楼的开发商 JDS 的创始人迈克尔·斯特恩（Michael Stern）在接受《卫报》的采访时，表示豪华高楼不受公众的监管、“上空所有权”转让的不透明是纽约的一个“优势”：“开发商可以依靠分区政策（进行开发），经济发展的原因正是没有核查限制”。

《卫报》记者还采访了纽约摩天大楼博物馆的馆长卡罗尔·威利斯（Carol Willis），这座博物馆曾在 2013 年举办过“极细塔楼”的展览。她在接受采访时表示，关于这些超高建筑的规划政策不需要有改变，因为政策允许的房屋密度是有限的，购买、累积“上空使用权”只是移动潜在的可用楼面面积，而非再占用区域，因此不会为城市增加建筑密度。她还认为，规划塔楼是种让社区“更紧凑、有活力”的方式，这要好过占用地面空间、让地面上的人迁移。谈及亿万富翁购房的问题，她对《卫报》说“有钱人变多的问题应该通过税收和公共政策解决，而非通过限购昂贵公寓”。

针对这种现象，并非完全没有平衡措施和限制方案。例如，纽约有一项房地产开发政策，规定开发商如果资助了经济适用房项目，可以获得建更高楼的权利，这些富翁的钱可能因此被匀出来一些，服务于公共利益。

除此以外，城市规划部门和公益组织都在推进对于高楼开发建设的透明度。2018 年 10 月，纽约市议会提出一项新法案，要求该市的公园和娱乐部（Department of Parks and Recreation）建立专门的小组来研究公园附近建筑的阴影对公园的影响。一个名为纽约市政艺术团体（Municipal Art Society of New York）的非盈利组织成立百年以来一直在监管高楼上做努力，他们目前呼吁在“上空使用权”发生转让时通知周围的社区委员会、并建议对超过一定量的交易进行公开审查、或者限制“上空权”的购买。

题图来自 Patric Tomasso via unsplash。

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