最爱酷电影2024年10月14日发布:环比连涨22个月 上海新房房价持续坚挺背后有哪些“秘密”？

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3月份，上海新房房价指数环比涨幅再次位列全国第一，引发关注。

国家统计局数据显示，从2024年3月份70城新建商品住宅房价指数来看，上海新房房价指数环比上涨0.5%，依旧领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。

上海不仅是一线城市中新房房价指数环比唯一上涨的城市，同时也是今年一季度两次位居全国涨幅第一的城市。而把时间拉得更长一些来看，上海新房价格指数已经连续22个月环比上涨，同比则连涨65个月。

上海新房房价为何能够持续上涨，背后有哪些原因？

高端新房集中供应

新房市场房价指数的波动与供应结构联动，今年以来，上海新房房价指数环比涨幅与高端住宅扎堆入市息息相关。

今年3月2日，上海第三批集中供应新房入市，总计供应19个项目、共计5216套房源，供应面积约68万平方米。4月1日，上海第四批集中供应新房入市，总计供应25个项目，共计5536套房源，供应面积约73.8万平方米。在这两批次的集中供应中，均价超过10万元/平方米的项目各有6个，占比高达30%左右。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，受3月份供应结构影响，大户型、高总价的房源成交量大幅上涨。从分环线的情况来看，内环以内成交占比15%，较2月份增加了12个百分点，内环以内高端住宅的集中供应吸引了大量购房者。

例如，刷新了全国开盘记录的“中海·顺昌玖里”开盘总销售额达196.53亿元；仅认购金额就超过开发商拿地成本的上海陆家嘴滨江凯旋门，认购金额达到35亿元；而均价16.8万元/平方米的融创外滩壹号院二期认筹比已经超170%……

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出：“上海新房价格涨幅领跑70城，环比上涨0.5%，与3月份上海新房市场尤其是高端改善盘热度高涨有关，如前述几个项目等，从而拉动全市新房销售价格继续走高。”

需求旺盛、购买力强劲

从更长的时间段来看，事实上，上海新房房价指数已现连续22个月上涨，同比则连续上涨65个月。新房房价长期坚挺的背后，确实也与上海旺盛的需求和强劲的购买力相关。

回顾2023年，据诸葛数据研究中心统计，上海新房以6513.4亿元的成交金额高居全国第一；新房共成交14.1万套，仅次于成都位列全国第二。

不过，2023年上海新房房价呈现出年初上扬、年中回落、年末翘尾的特征，月度涨幅表现不一，总体来看，虽然是每个月都环比上涨，但是年中的涨幅比较小，比如，根据统计局数据显示，上海2023年7月、8月的新房房价指数环比涨幅为0.2%和0.1%，呈现出涨幅趋缓的态势。但到了年末。在调整“认房不认贷”、普宅标准等利好政策出台后有一个“翘尾”的表现。

对此，上海中原地产资深分析师卢文曦解释称：“月度的表现也与产品入市结构相关，比如细化面积段来看，144平方米以上面积段住宅产品的涨幅较高时，往往也会拉动整体涨幅。”

除了月度表现不同外，上海新房项目之间也存在分化的特征。卢文曦表示：“上海新盘分化也比较明显，统计局统计的是均价，虽然有结构上的技术调整，但是未能反映出一些郊区盘的实际情况，比如五大新城去化困难的一些新盘也有降价或者折扣的现象。”

此外，上海房地产调控政策也起到了“削峰填谷”的作用。卢文曦表示：“上海对新房房价的管控是比较及时的，比如限价的措施避免了新房大幅度涨价，也避免了房价明显下跌，总体使得房价呈现出平稳上扬的态势。”

偏爱新房，“打新热”持续

从购房者角度来看，上海推出不少位置优越的新盘，加上产品质量的迭代升级，赢得了购房者的偏爱。

“我是卖了老房子，买的是浦东金桥的新盘。相对于老房子，新房在户型、品质上还是更胜一筹，而且还规划了幼儿园、小学、初高中一体化的学区，这一点比较吸引我。我在2023年4月买的，当时市场还没有那么火爆，我买的这个新盘当时没有触发积分制，所以买得相对容易。”一位购买了浦东某新盘的购房者告诉记者。

“核心地段的新房受到市场的追捧，一方面因为位置优势，另一方面，价格倒挂也是一个重要原因，虽然目前上海新房、二手房的价差在变小，但是核心地段的新盘由于限价的原因，还是会低于周边挂牌的二手房，例如去年5月份火热的上海徐汇滨江板块的云锦东方，就迎来了‘千人摇’、高社保积分、代持‘黄牛’等现象，背后就是‘买到就赚到’的逻辑，一、二手房价差在9万元/平方米左右。”沪上一资深中介告诉记者。

卢文曦向记者表示：“去年下半年至今，随着市场调整，二手房降价明显，一二手房价差逐渐缩小，‘打新’虽然没之前那么热，但是，地段、品质好的新盘依然供不应求。”

相比之下，二手房市场就显逊色。去年，上海二手房月均成交量基本保持在1.4万套，虽然比前两年下滑，但是保有一定的活跃度；今年1月份也有1.48万套，2月份受到春节影响下滑到0.68万套。卢文曦表示：“上海二手房市场趋冷感受还是非常明显的，虽然保有一定的成交量，但是部分板块二手房房价下跌明显，特别是今年以来，二手房市场整体呈现出‘以价换量’的特征。”

新京报记者 徐倩

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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